W aferze HREIT marketingowa obietnica zysku zderzyła się z twardą literą prawa. Choć obie grupy wpłaciły środki na projekty deweloperskie, status nabywcy mieszkania i inwestora kapitałowego jest skrajnie różny. Wyjaśniamy, dlaczego ustawa deweloperska i fundusz gwarancyjny chronią tylko wybranych oraz jakie szanse na odzyskanie pieniędzy mają ci, którzy zamiast umowy kupna lokalu, podpisali umowę pożyczki lub objęcia udziałów.
Sprawa HREIT unaoczniła, jak istotne znaczenie ma prawne rozróżnienie pomiędzy zakupem mieszkania a inwestowaniem kapitału w projekty deweloperskie. Choć z perspektywy marketingowej oba modele często przedstawiane były jako zbliżone, w rzeczywistości skutki prawne dla poszczególnych grup uczestników okazały się diametralnie różne. Status nabywców lokali oraz inwestorów kapitałowych w postępowaniach dotyczących HREIT zależy przede wszystkim od rodzaju zawartych umów oraz mechanizmów ochrony przewidzianych w przepisach prawa.
Rys. 1. Status prawny poszkodowanych w sprawie HREIT.Nabywcami lokali są osoby, które zawarły umowy deweloperskie w rozumieniu ustawy deweloperskiej. Kluczowe znaczenie ma tu fakt, że umowa deweloperska uruchamia określony zestaw instrumentów ochronnych, których celem jest zabezpieczenie środków kupującego oraz zapewnienie mu określonych praw w przypadku problemów finansowych dewelopera. W przypadku HREIT część klientów zawierała klasyczne umowy deweloperskie, co oznaczało objęcie ich ochroną wynikającą z przepisów ustawy, w tym obowiązkiem stosowania mieszkaniowego rachunku powierniczego oraz udziałem dewelopera w deweloperskim funduszu gwarancyjnym. To właśnie te elementy w istotny sposób wpływają na sytuację prawną nabywców w razie restrukturyzacji lub upadłości spółki.
Zapraszamy do wysłuchania 32. odcinka podcastu z Bartoszem Łuczakiem.
Podstawowym mechanizmem ochronnym jest mieszkaniowy rachunek powierniczy, na który trafiają środki wpłacane przez nabywców. Pieniądze te nie stają się bezpośrednio własnością dewelopera, lecz są wypłacane zgodnie z postępem realizacji inwestycji lub – w przypadku rachunku zamkniętego – dopiero po przeniesieniu własności lokalu. Dodatkowe zabezpieczenie stanowi deweloperski fundusz gwarancyjny, którego zadaniem jest wypłata środków nabywcom w określonych sytuacjach, takich jak upadłość dewelopera czy odstąpienie od umowy w przypadkach przewidzianych ustawą. Dzięki tym mechanizmom nabywcy lokali znajdują się w relatywnie silniejszej pozycji prawnej niż inne grupy uczestników przedsięwzięć HREIT.
Inwestorzy to osoby, które przekazały kapitał do projektów realizowanych przez spółki z grupy HREIT, jednak nie na podstawie umów deweloperskich. Najczęściej miało to formę obejmowania udziałów w spółkach celowych, udzielania pożyczek lub nabywania instrumentów dłużnych. Z prawnego punktu widzenia osoby te nie są traktowane jako nabywcy lokali, lecz jako wierzyciele lub wspólnicy spółek. Oznacza to, że nie korzystają z ochrony przewidzianej w ustawie deweloperskiej, a ich sytuacja w przypadku problemów finansowych dewelopera regulowana jest przepisami prawa cywilnego, handlowego oraz upadłościowego.
Tab. 1. Status prawny w aferze HREIT – nabywcy lokali vs inwestorzy
Kryterium Nabywcy lokali Inwestorzy Rodzaj umowy Umowa deweloperska Udziały, pożyczki, obligacje Podstawa prawna Ustawa deweloperska Kodeks cywilny / handlowy Rachunek powierniczy Tak Nie Deweloperski Fundusz Gwarancyjny Tak Nie Status w postępowaniu Nabywca chroniony ustawowo Wierzyciel / wspólnik Poziom ryzyka Relatywnie niższy Znacznie wyższy
Różnica pomiędzy statusem nabywcy a inwestora ujawnia się szczególnie wyraźnie na etapie postępowań restrukturyzacyjnych i upadłościowych. Nabywcy lokali, którzy zawarli umowy deweloperskie, posiadają roszczenia o charakterze szczególnym, często powiązane z konkretnymi inwestycjami i zabezpieczone dodatkowymi instrumentami ochronnymi. Inwestorzy natomiast występują w roli wierzycieli, których roszczenia podlegają zaspokojeniu według zasad ogólnych. W praktyce oznacza to konieczność uczestnictwa w postępowaniach sądowych, zgłaszania wierzytelności oraz ryzyko znacznie niższego poziomu zaspokojenia, zwłaszcza w scenariuszu upadłościowym.
W sprawie HREIT różnice te przełożyły się na realne skutki dla poszczególnych grup poszkodowanych. Nabywcy lokali objęci ochroną ustawową posiadają większe szanse na odzyskanie środków lub dokończenie inwestycji, choć proces ten może być długotrwały i obarczony niepewnością. Inwestorzy kapitałowi znaleźli się w znacznie trudniejszej sytuacji, ponieważ ich roszczenia konkurują z innymi wierzytelnościami, a brak szczególnych mechanizmów ochronnych powoduje, że poziom odzyskania środków zależy głównie od wartości majątku spółek oraz decyzji sądu.
Struktura poszkodowanych w aferze HREIT.Afera HREIT pokazuje, jak istotne jest świadome rozróżnianie pomiędzy zakupem nieruchomości a inwestowaniem kapitału. Z pozoru podobne oferty mogą prowadzić do zupełnie odmiennych konsekwencji prawnych, zwłaszcza w sytuacjach kryzysowych. Dla kupujących i inwestorów kluczowe znaczenie ma analiza rodzaju umowy, źródeł ochrony prawnej oraz realnych mechanizmów zabezpieczenia środków.
Status prawny nabywców lokali i inwestorów został szczegółowo omówiony w najnowszym odcinku podcastu Pewnego Lokalu. Wyjaśniono w nim dlaczego różne grupy uczestników przedsięwzięć HREIT znalazły się w odmiennych sytuacjach prawnych, jakie znaczenie miała forma zawieranych umów oraz jakie wnioski można wyciągnąć z tej sprawy na przyszłość. Zapraszamy do zapoznania się z materiałem tutaj: Upadek dewelopera HREIT – Q&A
Zapraszamy do obejrzenia najnowszego odcinka podcastu nieruchomościowego.
Posłuchaj podcastu o wyciekach danych z ksiąg wieczystych i cenach transakcyjnych.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.
Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Obejrzyj rozmowę naszych ekspertów.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
