Regularny obrót lokalami inwestycyjnymi bywa kwalifikowany jako działalność gospodarcza, co całkowicie wyklucza prawo do zastosowania ulgi mieszkaniowej. Rzetelna analiza najnowszego orzecznictwa NSA oraz planowanych na 2026 rok przepisów pozwala bezpiecznie zaplanować i rozliczyć sprzedaż nieruchomości.
Inwestowanie w nieruchomości od lat pozostaje jedną z najpopularniejszych form lokowania kapitału. Sprzedaż mieszkania lub domu może jednak wiązać się z obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego. Obowiązujące przepisy przewidują możliwość skorzystania z ulgi mieszkaniowej, ale w ostatnim czasie coraz więcej uwagi poświęca się przypadkom jej nadużywania. W odpowiedzi na te zjawiska Ministerstwo Finansów przygotowało projekt zmian, które mają obowiązywać od 2026 roku i ograniczyć możliwość częstego korzystania z preferencji podatkowej.
Obecnie sprzedaż nieruchomości przed upływem pięciu lat nie musi oznaczać konieczności zapłaty 19-procentowego podatku. Zwolnienie jest możliwe pod warunkiem przeznaczenia całego przychodu na własne cele mieszkaniowe w ustawowym terminie.
Zapraszamy do wysłuchania 49. odcinka podcastu z Piotrem Semeniukiem.
Warto podkreślić, że samo posiadanie kilku mieszkań nie odbiera prawa do ulgi. Dotychczasowe interpretacje oraz orzecznictwo dopuszczały sytuacje, w których podatnik był właścicielem kilku nieruchomości, a mimo to wykazywał, że każda z nich służy realizacji jego własnych potrzeb mieszkaniowych.
Sprzedaż lokali a ulga podatkowa 2026Najwięcej wątpliwości pojawia się w przypadku osób regularnie kupujących i sprzedających mieszkania. Jednorazowa sprzedaż własnej nieruchomości zwykle nie budzi zastrzeżeń, jednak częste transakcje mogą zostać ocenione zupełnie inaczej.
Jeżeli podatnik systematycznie kupuje lokale, przeprowadza remonty, a następnie sprzedaje je z zyskiem po krótkim czasie, organy podatkowe mogą uznać, że działania mają charakter zorganizowany i zarobkowy. W takiej sytuacji pojawia się ryzyko zakwalifikowania aktywności jako działalności gospodarczej.
Istotne znaczenie dla praktyki stosowania ulgi mieszkaniowej ma wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 25 lutego 2025 r. (sygn. II FSK 823/22). Sąd wskazał, że wielokrotne powoływanie się na własne cele mieszkaniowe przy częstym kupowaniu i sprzedaży mieszkań może świadczyć o nadużyciu przepisów.
Orzeczenie zwróciło uwagę, że deklarowanie zmiany miejsca zamieszkania co kilka miesięcy nie zawsze odpowiada rzeczywistym potrzebom życiowym. Jeżeli kolejne transakcje mają przede wszystkim charakter inwestycyjny, organy podatkowe mogą odmówić prawa do zastosowania ulgi.
Przykładowe ryzyko utraty prawa do zwolnienia podatkowegoOsoby inwestujące w lokale powinny pamiętać, że każda transakcja jest oceniana indywidualnie. Im większa liczba krótkoterminowych sprzedaży, tym większe ryzyko zakwestionowania sposobu rozliczenia.
Najczęściej analizowane są między innymi:
Ministerstwo Finansów przygotowało projekt zmian mających ograniczyć wykorzystywanie ulgi mieszkaniowej do regularnego obrotu nieruchomościami. Pierwsze propozycje przewidywały uzależnienie ulgi od liczby posiadanych mieszkań, jednak z tego rozwiązania ostatecznie zrezygnowano.
Obecny projekt zakłada przede wszystkim możliwość skorzystania z ulgi mieszkaniowej tylko raz na trzy lata. Oznacza to, że liczba posiadanych lokali nie będzie miała znaczenia, ale kolejne zwolnienie będzie można zastosować dopiero po upływie wskazanego okresu.
|
Sytuacja |
Wpływ na ulgę |
Znaczenie |
|
Sprzedaż lokalu inwestycyjnego |
Może powodować obowiązek podatkowy |
Ocena zależy od okoliczności sprawy |
|
Przeznaczenie środków na własne cele mieszkaniowe |
Możliwe zastosowanie zwolnienia |
Po spełnieniu warunków ustawowych |
|
Zakup kolejnego lokalu na wynajem |
Może zostać zakwestionowany |
Sam charakter inwestycyjny nie sprzyja uldze |
|
Udokumentowanie wydatków |
Bardzo ważne |
Potwierdza prawo do zwolnienia |
|
Dochowanie ustawowych terminów |
Obowiązkowe |
Warunek zachowania ulgi |
Planowane zmiany nie dotyczą podstawowej zasady zwolnienia z podatku po upływie pięciu lat od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości. Ten mechanizm pozostaje odrębny od ulgi mieszkaniowej i nadal ma obowiązywać na dotychczasowych zasadach.
Projekt przewiduje również przepisy przejściowe. Dzięki nim nowe ograniczenia mają objąć wyłącznie nieruchomości nabyte po wejściu w życie nowelizacji. Dla obecnych właścicieli oznacza to możliwość rozliczenia wcześniej kupionych mieszkań według dotychczasowych przepisów.
Najważniejsze założenia projektu obejmują:
Sprzedaż lokali inwestycyjnych wymaga nie tylko analizy opłacalności transakcji, ale również właściwego rozliczenia podatkowego. Coraz większe znaczenie ma rozróżnienie pomiędzy zwykłym zarządzaniem własnym majątkiem a działalnością gospodarczą polegającą na regularnym obrocie nieruchomościami. Projektowane zmiany na 2026 rok mają ograniczyć możliwość wielokrotnego korzystania z ulgi mieszkaniowej, jednocześnie pozostawiając bez zmian pięcioletnie zwolnienie z PIT oraz zapewniając ochronę praw nabytych w przepisach przejściowych.
Jeżeli chcesz lepiej poznać planowane zmiany dotyczące ulgi mieszkaniowej oraz ich wpływ na inwestorów i właścicieli nieruchomości, zapoznaj się z pełnym odcinkiem podcastu Pewnego Lokalu: https://youtu.be/5sl5D60txwg
Zapraszamy do wysłuchania 31. odcinka podcastu z Piotrem Semeniukiem.
Zapraszamy na odcinek podcastu nieruchomościowego o podatku od pustostanów
Czy ten artykuł był pomocny?
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.
Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
19. odcinek podcastu otwiera serię o podatkach w nieruchomościach. Zapraszamy.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
