Koszty portali rosną. Lepiej sprzedać nieruchomość samemu czy z agentem?

Koszty portali rosną. Lepiej sprzedać nieruchomość samemu czy z agentem?

Rynek nieruchomości dynamicznie się zmienia, a jednym z najbardziej odczuwalnych zjawisk ostatnich lat jest systematyczny wzrost kosztów publikacji ofert na największych portalach internetowych. Coraz wyższe opłaty za widoczność ogłoszeń powodują, że właściciele mieszkań i domów częściej analizują opłacalność samodzielnej sprzedaży w porównaniu z obsługą realizowaną przez profesjonalnego pośrednika. Problematykę tę omawiają Monika Konopko i Bartosz Bednarski w podcaście Pewnego Lokalu, wskazując, że współczesny marketing nieruchomości obejmuje znacznie więcej niż samo dodanie ogłoszenia do internetu.

Rosnące koszty publikacji ofert na portalach nieruchomości

Największe serwisy ogłoszeniowe regularnie podnoszą ceny publikacji oraz promocji ofert. W praktyce standardowe wystawienie nieruchomości przestaje być wydatkiem symbolicznym, szczególnie w przypadku mieszkań z dużych miast, gdzie wysokość opłat coraz częściej uzależniona jest od wartości nieruchomości lub wybranego pakietu widoczności.

Aby utrzymać odpowiednią ekspozycję oferty, konieczne staje się dodatkowe promowanie ogłoszenia, wykupywanie wyróżnień oraz regularne odświeżanie publikacji. Bez takich działań oferta szybko spada w wynikach wyszukiwania i traci kontakt z potencjalnymi nabywcami.

Sprzedaż nieruchomości: Samemu czy z agentem?

Samodzielna sprzedaż a realne koszty marketingu nieruchomości

Samo opublikowanie ogłoszenia nie gwarantuje skutecznej sprzedaży. Współczesny rynek wymaga profesjonalnego przygotowania materiałów marketingowych, które przyciągną uwagę kupujących już na etapie przeglądania ofert.

Do najczęściej spotykanych kosztów przy samodzielnej sprzedaży należą:

• profesjonalna sesja zdjęciowa,
• przygotowanie materiałów wideo,
• home staging i uporządkowanie wnętrza,
• wykonanie rzutów mieszkania lub spacerów wirtualnych.

W modelu agencyjnym wydatki te bardzo często pokrywane są przez pośrednika w ramach współpracy na wyłączność. Agent inwestuje własny budżet w promocję nieruchomości, licząc na wynagrodzenie dopiero po finalizacji transakcji.

Algorytmy portali i problem „spalenia” oferty

Jednym z największych zagrożeń przy sprzedaży prywatnej jest zjawisko tzw. „spalenia” ogłoszenia. Dotyczy ono sytuacji, w której oferta przez długi czas pozostaje aktywna na portalach bez większego zainteresowania rynku.

Najczęściej wynika to z kilku czynników, w tym na przykład  zawyżonej ceny ofertowej, słabej jakości zdjęć lub niewystarczającej promocji oferty.

Algorytmy portali premiują nowe i aktywnie promowane ogłoszenia. W praktyce oznacza to, że nieruchomość bez odpowiedniego wsparcia marketingowego szybko traci widoczność, a późniejsze obniżki ceny często budzą nieufność potencjalnych kupujących.

Najważniejsze koszty przy samodzielnej sprzedaży nieruchomości

Social media i MLS jako nowoczesne kanały sprzedaży

Współczesna sprzedaż nieruchomości coraz rzadziej opiera się wyłącznie na klasycznych portalach ogłoszeniowych. Dużą rolę zaczynają odgrywać media społecznościowe oraz zamknięte systemy wymiany ofert między pośrednikami.

Szczególnie istotne znaczenie mają kampanie reklamowe w mediach społecznościowych, sprzedaż off-market, system MLS (Multiple Listing Service) oraz współpraca między biurami nieruchomości.

Dzięki takim rozwiązaniom oferta może dotrzeć do klientów jeszcze przed oficjalną publikacją na portalach. System MLS umożliwia dodatkowo wymianę ofert pomiędzy pośrednikami posiadającymi własne bazy klientów zainteresowanych zakupem.

Umowa na wyłączność a zaangażowanie pośrednika

Model współpracy oparty na wyłączności daje agentowi możliwość pełnego zaangażowania środków finansowych i czasu w promocję nieruchomości. Pośrednik ma wtedy większą motywację do prowadzenia szerokich działań marketingowych, ponieważ posiada gwarancję rozliczenia w przypadku skutecznej sprzedaży.

W praktyce to właśnie przy umowach wyłącznościowych standardem stają się:

• profesjonalne kampanie reklamowe,
• współpraca z fotografami i home stagerami,
• promocja w social mediach,
• wprowadzenie oferty do systemu MLS.

W modelu otwartym skłonność do inwestowania w marketing jest znacznie mniejsza, ponieważ ryzyko przejęcia klienta przez konkurencyjne biuro pozostaje bardzo wysokie.

Czy prowizja pośrednika rzeczywiście się opłaca?

Wielu właścicieli nieruchomości koncentruje się wyłącznie na koszcie prowizji, pomijając ukryte wydatki i ryzyka związane z samodzielną sprzedażą. Błędna wycena, nieumiejętne negocjacje czy niewłaściwe przygotowanie oferty mogą prowadzić do sprzedaży poniżej realnej wartości rynkowej.

Profesjonalny agent wykorzystuje doświadczenie, wiedzę negocjacyjną oraz rozbudowane kanały marketingowe, aby zwiększyć zainteresowanie ofertą i ograniczyć ryzyko długotrwałej ekspozycji nieruchomości na rynku. W wielu przypadkach wyższa cena końcowa osiągnięta dzięki skutecznej strategii sprzedażowej rekompensuje koszt prowizji.

Rosnące koszty portali ogłoszeniowych sprawiają, że samodzielna sprzedaż nieruchomości przestaje być rozwiązaniem niskobudżetowym. Profesjonalne przygotowanie oferty, skuteczny marketing oraz dostęp do systemów takich jak MLS coraz częściej przesądzają o szybkości i rentowności transakcji. Jak podkreślają Monika Konopko i Bartosz Bednarski, współczesny pośrednik pełni rolę nie tylko sprzedawcy, lecz także organizatora całego procesu marketingowo-negocjacyjnego. Więcej informacji na temat funkcjonowania rynku nieruchomości można znaleźć w odcinku podcastu Pewnego Lokalu:https://youtu.be/urTYoXOgkEk

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy kupnie nieruchomości?

Zamów fachową pomoc z Pewny Lokal!

• Średnio wykrywamy w nieruchomości 16 usterek.
• Nasza kancelaria przeanalizowała tysiące umów nabycia nieruchomości.
• Jesteśmy największą inżynieryjno-prawną firmą od audytu nieruchomości. Działamy w całej Polsce.

Gwarancja wyłapania usterek.
Doświadczeni inżynierowie i prawnicy.
Duża dyspozycyjność.

Rezerwuj online

Potrzebujesz pomocy przy kupnie lub sprzedaży nieruchomości?

Zarezerwuj online

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Autor
Jolanta Buzalska

Była nauczycielka języka polskiego, która postanowiła przebranżowić się, by pracować w branży nieruchomości. Sprzedała swoje mieszkanie w mieście i kupiła niewielki domek na wsi – formalnościami zajęła się nasza firma, od tej pory współpracujemy. Do tego stopnia zainteresowała się nieruchomościami, że od kilku lat pomaga znajomym nadzorować remonty i ekipy wykończeniowe. Umiejętnie korzysta ze sprzętów takich jak łata murarska, kątownik czy dalmierz.