Brak księgi wieczystej dla mieszkania nie jest problemem, ale to, co kryje się w księdze gruntu, może zadecydować o bezpieczeństwie całej transakcji – przeczytaj, co sprawdzić.
Brak księgi wieczystej dla lokalu na etapie podpisywania umowy z deweloperem to sytuacja częsta i sama w sobie nie przesądza o tym, czy transakcja niesie ze sobą jakieś ryzyko. Lokal jako odrębna nieruchomość zwykle nie ma jeszcze własnej księgi, bo ta powstaje dopiero po wyodrębnieniu. Co innego księga wieczysta gruntu, na którym powstaje inwestycja. To właśnie jej stan, a nie brak księgi dla samego mieszkania, decyduje o bezpieczeństwie umowy przedwstępnej.
Na etapie budowy lokal nie istnieje jeszcze jako osobny przedmiot własności. Powstaje prawnie dopiero w momencie ustanowienia odrębnej własności lokalu, co następuje przy umowie przenoszącej własność. Wtedy zakłada się dla niego nową księgę wieczystą, do której wpisuje się nabywcę jako właściciela oraz udział w nieruchomości wspólnej. Wcześniej mieszkanie funkcjonuje wyłącznie jako wyodrębniona w projekcie część budynku, opisana metrażem i położeniem, ale może być pozbawiona własnej księgi.
Zapraszamy do wysłuchania 49. odcinka podcastu z Piotrem Semeniukiem.
Umowa przedwstępna z deweloperem bez księgi wieczystej - jakie ryzyka?Dlatego sam brak księgi dla mieszkania na etapie umowy deweloperskiej czy przedwstępnej jest stanem normalnym i nie świadczy o nieprawidłowości po stronie dewelopera. Kupujący, który spodziewa się odrębnej księgi dla lokalu już przy podpisywaniu umowy, oczekuje czegoś, co z natury rzeczy pojawia się dopiero na końcu procesu.
Skoro księgi lokalu jeszcze nie ma, uwagę należy skierować na księgę wieczystą nieruchomości gruntowej. To w niej ujawnione są informacje realnie wpływające na bezpieczeństwo nabywcy. To właśnie księga wieczysta nieruchomości gruntowej zawiera informacje o właścicielu, obciążeniach i ewentualnych roszczeniach osób trzecich. Jej treść decyduje o bezpieczeństwie transakcji znacznie bardziej niż brak osobnej księgi dla samego mieszkania.
Sprawdzenie, kto jest właścicielem gruntu, czy nie ciąży na nim hipoteka bez mechanizmu zwolnienia lokalu i czy nieruchomość nie jest przedmiotem sporu, mówi o ryzyku więcej niż jakikolwiek inny dokument na tym etapie. Najwięcej mówią poszczególne działy księgi.
Dział księgi wieczystej Co ujawnia? Dlaczego ma znaczenie? Dział II Właściciel lub użytkownik wieczysty gruntu Potwierdza, czy deweloper ma tytuł do nieruchomości Dział III Prawa, roszczenia, ograniczenia Pokazuje obciążenia osób trzecich i służebności Dział IV Hipoteki Ujawnia kredyt deweloperski obciążający grunt
Hipoteka obciążająca grunt to typowe zjawisko, bo deweloper finansuje budowę kredytem. Problemem staje się dopiero wtedy, gdy brakuje mechanizmu zwalniającego lokal spod obciążenia po jego nabyciu.
Największe zagrożenie pojawia się przy umowach, które nie dają nabywcy ochrony właściwej dla umowy deweloperskiej. Umowa przedwstępna zawarta w zwykłej formie pisemnej, bez aktu notarialnego, nie pozwala na wpis roszczenia do księgi wieczystej. Konsekwencje takiego stanu rzeczy są wymierne:
Każdy z tych punktów oznacza, że w razie problemów finansowych dewelopera kupujący może mieć trudność z odzyskaniem pieniędzy lub uzyskaniem własności lokalu.
Ocena ryzyka wymaga zestawienia treści umowy ze stanem prawnym gruntu i sposobem zabezpieczenia wpłat. Sam brak księgi lokalu niczego nie przesądza, natomiast obciążona hipoteka bez promesy jej wykreślenia czy wpłata poza rachunkiem powierniczym to realne zagrożenia.
Umowa przedwstępna bez księgi wieczystej - jakie ryzyka?W Pewnym Lokalu analiza umowy z deweloperem obejmuje sprawdzenie księgi wieczystej gruntu, zapisów o zabezpieczeniu środków i mechanizmu zwolnienia lokalu spod hipoteki. Dzięki temu kupujący wie, czy podpisuje umowę dającą mu realną ochronę, czy taką, która zostawia go bez zabezpieczenia na wypadek kłopotów dewelopera. Lepiej wychwycić te kwestie przed wpłatą pierwszej raty niż dochodzić swoich praw, gdy pieniądze są już przekazane.
Zapraszamy do wysłuchania 48. odcinka podcastu z Piotrem Semeniukiem.
Zapraszamy do wysłuchania 47. odcinka podcastu z Piotrem Semeniukiem.
Czy ten artykuł był pomocny?
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.
Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Zapraszamy do wysłuchania 46. odcinka podcastu z Piotrem Semeniukiem i Andrzejem Koronowiczem.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
