W 2026 roku możliwość skorzystania z ulgi mieszkaniowej zostanie ograniczona wyłącznie do jednej transakcji na trzy lata, co znacząco zmieni zasady obrotu nieruchomościami. Rzetelna znajomość planowanych przepisów i okresów przejściowych pozwala bezpiecznie zaplanować sprzedaż lokalu i uniknąć wysokiego podatku dochodowego.
Ulga mieszkaniowa od lat pozostaje jednym z najważniejszych sposobów na uniknięcie podatku dochodowego przy sprzedaży nieruchomości przed upływem pięciu lat od jej nabycia. Ministerstwo Finansów przygotowało jednak projekt zmian, których celem jest ograniczenie wykorzystywania tego rozwiązania do celów inwestycyjnych. Proponowane przepisy są jeszcze na etapie prac legislacyjnych, dlatego ich ostateczny kształt może się zmienić. Już dziś warto jednak wiedzieć, jakie zasady mają obowiązywać od 2026 roku i kto najbardziej odczuje planowaną nowelizację.
Obowiązujące regulacje przewidują dwa sposoby uniknięcia podatku od sprzedaży nieruchomości.
Zapraszamy do wysłuchania 49. odcinka podcastu z Piotrem Semeniukiem.
Pierwszym jest sprzedaż po upływie pięciu lat, liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Po przekroczeniu tego terminu sprzedaż nie podlega opodatkowaniu, niezależnie od tego, czy nieruchomość została kupiona, otrzymana w darowiźnie czy odziedziczona.
Drugim rozwiązaniem jest ulga mieszkaniowa. Pozwala ona sprzedać nieruchomość wcześniej, pod warunkiem że uzyskany przychód zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe w ciągu trzech lat. W praktyce oznacza to konieczność wydatkowania całej kwoty uzyskanej ze sprzedaży, a nie jedynie osiągniętego zysku.
Najważniejsze zasady obowiązujące obecnie to:
Przez wiele lat zarówno organy podatkowe, jak i sądy dość szeroko interpretowały pojęcie własnych celów mieszkaniowych. Dzięki temu podatnicy mogli korzystać z ulgi nawet wtedy, gdy posiadali więcej niż jedną nieruchomość.
Nie budziło większych zastrzeżeń kupowanie kolejnych mieszkań w różnych miejscowościach, jeśli podatnik potrafił wykazać, że mają one służyć zaspokojeniu jego potrzeb mieszkaniowych lub potrzeb najbliższej rodziny. W praktyce ulga stała się bardzo elastycznym narzędziem, z którego korzystali zarówno zwykli właściciele mieszkań, jak i osoby często dokonujące transakcji na rynku nieruchomości.
Zmiany w uldze mieszkaniowejTak szeroka interpretacja przepisów sprawiła, że część inwestorów zaczęła wykorzystywać ulgę przy regularnym kupowaniu, remontowaniu i odsprzedawaniu mieszkań. Każda kolejna sprzedaż była uzasadniana realizacją własnych celów mieszkaniowych, mimo że transakcje następowały w krótkich odstępach czasu.
Istotnym sygnałem dla rynku był wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 25 lutego 2025 r. (sygn. II FSK 823/22). Sąd wskazał, że wielokrotne korzystanie z ulgi przy częstych transakcjach może świadczyć o prowadzeniu działalności gospodarczej, a nie o rzeczywistej zmianie miejsca zamieszkania.
Ministerstwo Finansów przygotowało projekt nowelizacji, który ma ograniczyć możliwość wielokrotnego korzystania z ulgi mieszkaniowej.
Po konsultacjach zrezygnowano z pomysłu uzależniania prawa do ulgi od liczby posiadanych nieruchomości. W projekcie pozostawiono jednak inne ograniczenie.
Najważniejsze planowane zmiany są następujące:
Oznacza to, że podatnik korzystający z ulgi przy jednej sprzedaży będzie musiał odczekać trzy lata, zanim ponownie zastosuje to rozwiązanie przy kolejnej transakcji.
Najważniejsze zasady ulgi mieszkaniowejDuże znaczenie będą miały również przepisy przejściowe. Zgodnie z obecnymi założeniami nowe ograniczenia mają dotyczyć wyłącznie nieruchomości nabytych już po wejściu w życie nowych regulacji.
Osoby, które kupią nieruchomość jeszcze przed obowiązywaniem nowelizacji, mają zachować możliwość rozliczenia sprzedaży według dotychczasowych zasad. To oznacza, że obecni właściciele nie powinni automatycznie obawiać się nowych ograniczeń.
|
Element |
Obecne przepisy |
Projekt 2026 |
|
Ulga mieszkaniowa |
Możliwość korzystania przy spełnieniu warunków |
Raz na 3 lata |
|
Liczba nieruchomości |
Nie wyklucza ulgi |
Bez wpływu |
|
Termin wydatkowania |
3 lata |
3 lata |
|
Sprzedaż po 5 latach |
Bez podatku |
Bez zmian |
Projektowane przepisy są przede wszystkim odpowiedzią na przypadki wykorzystywania ulgi mieszkaniowej do regularnego obrotu nieruchomościami. Resort finansów chce ograniczyć sytuacje, w których preferencja podatkowa staje się elementem działalności inwestycyjnej.
Dla osób sprzedających mieszkanie lub dom z powodów życiowych – takich jak przeprowadzka, powiększenie rodziny czy zmiana miejsca pracy – planowane zmiany prawdopodobnie nie będą miały większego znaczenia. Znacznie bardziej odczują je osoby przeprowadzające wiele transakcji w krótkim czasie.
Projekt zmian dotyczących ulgi mieszkaniowej ma przede wszystkim uszczelnić system podatkowy, pozostawiając jednocześnie dotychczasowe zwolnienie dla sprzedaży nieruchomości po upływie pięciu lat. Największą nowością ma być ograniczenie możliwości korzystania z ulgi mieszkaniowej do jednej transakcji w okresie trzech lat. Ponieważ przepisy nadal znajdują się na etapie prac legislacyjnych, warto śledzić ich dalszy przebieg oraz ostateczne brzmienie ustawy.
Planowane zmiany w uldze mieszkaniowej, ich wpływ na właścicieli nieruchomości oraz praktyczne przykłady zastosowania nowych przepisów zostały szczegółowo omówione w najnowszym odcinku podcastu Pewny Lokal: https://youtu.be/5sl5D60txwg
Zapraszamy do wysłuchania 31. odcinka podcastu z Piotrem Semeniukiem.
Zapraszamy na odcinek podcastu nieruchomościowego o podatku od pustostanów
Czy ten artykuł był pomocny?
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.
Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
19. odcinek podcastu otwiera serię o podatkach w nieruchomościach. Zapraszamy.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
