Definicja celów mieszkaniowych według wyroku NSA

Definicja celów mieszkaniowych według wyroku NSA

Ulga mieszkaniowa od lat należy do najczęściej wykorzystywanych preferencji podatkowych związanych ze sprzedażą nieruchomości. Pozwala uniknąć 19-procentowego podatku dochodowego, jeżeli środki uzyskane ze sprzedaży zostaną przeznaczone na własne cele mieszkaniowe. To właśnie interpretacja tego pojęcia od dawna budzi liczne wątpliwości. W ostatnich latach na jego rozumienie coraz większy wpływ mają orzeczenia sądów administracyjnych oraz planowane zmiany przepisów przygotowywane przez Ministerstwo Finansów.

Jak rozumiano własne cele mieszkaniowe?

Przez wiele lat organy podatkowe oraz sądy stosowały dość szeroką interpretację pojęcia własnych celów mieszkaniowych. Przyjmowano, że podatnik nie musi ograniczać się do jednej nieruchomości ani jednego miejsca zamieszkania. Liczyło się wykazanie, że zakup faktycznie służy zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych własnych lub najbliższej rodziny.

Takie podejście sprawiło, że wiele osób korzystało z ulgi nawet wtedy, gdy środki ze sprzedaży jednej nieruchomości przeznaczało na kilka różnych inwestycji mieszkaniowych. W praktyce wystarczało prawidłowe rozliczenie podatku i wykazanie zamiaru realizacji własnych celów mieszkaniowych w ustawowym terminie.

Ulga mieszkaniowa: Definicja celów według wyroku NSA

Jakie wydatki uznawano za własne cele mieszkaniowe?

Dotychczasowe orzecznictwo dopuszczało wiele różnych sposobów wykorzystania środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości. Za realizację własnych celów mieszkaniowych uznawano między innymi:

• zakup mieszkania przeznaczonego na własne potrzeby,
• nabycie lokalu dla studiującego dziecka mieszkającego w innym mieście,
• zakup domu lub mieszkania wykorzystywanego sezonowo, np. podczas urlopów,
• zakup działki budowlanej z przeznaczeniem pod budowę własnego domu.

Tak szerokie podejście powodowało, że granica pomiędzy rzeczywistą zmianą miejsca zamieszkania a działalnością inwestycyjną zaczęła się zacierać.

Czynniki wpływające na ocenę własnych celów mieszkaniowych

Wyrok NSA z 25 lutego 2025 roku zmienił podejście

Punktem zwrotnym okazał się wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 25 lutego 2025 r. (sygn. akt II FSK 823/22). Sprawa dotyczyła podatniczki, która w krótkich odstępach czasu kupowała, remontowała i sprzedawała kolejne mieszkania, za każdym razem deklarując realizację własnych celów mieszkaniowych.

NSA wskazał, że przepisy nie mogą służyć do prowadzenia regularnego obrotu nieruchomościami pod pozorem zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Jeżeli sprzedaż i zakup kolejnych lokali następują cyklicznie, a podatnik wielokrotnie powołuje się na ulgę mieszkaniową, taka aktywność może zostać uznana za działalność gospodarczą lub nadużycie prawa.

Orzeczenie nie zmieniło samej definicji własnych celów mieszkaniowych, ale wyraźnie pokazało, że organy podatkowe będą badały rzeczywisty charakter transakcji, a nie wyłącznie treść składanych deklaracji.

Projektowane zmiany w uldze mieszkaniowej

Po pojawieniu się kolejnych sporów oraz wyroku NSA Ministerstwo Finansów przygotowało projekt zmian mających ograniczyć możliwość wielokrotnego korzystania z preferencji podatkowej.

Projekt zakłada między innymi:

• możliwość skorzystania z ulgi mieszkaniowej tylko raz na trzy lata,
• pozostawienie bez zmian pięcioletniego zwolnienia z podatku po sprzedaży nieruchomości,
• rezygnację z pomysłu ograniczania ulgi ze względu na liczbę posiadanych mieszkań,
• objęcie nowych zasad wyłącznie nieruchomości nabytych po wejściu w życie nowelizacji.

Oznacza to, że nawet właściciel kilku mieszkań będzie mógł korzystać z ulgi, jeżeli spełni ustawowe warunki i zachowa wymagany odstęp pomiędzy kolejnymi rozliczeniami.

Co oznaczają przepisy przejściowe?

Projekt przewiduje również ochronę osób, które nabyły nieruchomości przed wejściem nowych regulacji. To właśnie przepisy przejściowe mają zdecydować, które transakcje będą rozliczane według obecnych zasad, a które według nowych.

W praktyce warto pamiętać o kilku kwestiach:

• sprzedaż po upływie pięciu lat nadal pozostanie zwolniona z podatku,
• nowe ograniczenie ma dotyczyć wyłącznie ulgi mieszkaniowej,
• nieruchomości kupione przed wejściem zmian mają być rozliczane według dotychczasowych przepisów,
• częste kupowanie i sprzedaż mieszkań z powoływaniem się na własne cele mieszkaniowe może zwiększyć ryzyko kontroli podatkowej.

Podsumowanie

Interpretacja własnych celów mieszkaniowych stopniowo się zmienia. Dotychczasowe, bardzo liberalne podejście sądów i organów podatkowych zostało ograniczone przez najnowsze orzecznictwo NSA, które zwróciło uwagę na przypadki wykorzystywania ulgi do regularnego obrotu nieruchomościami. Projektowane zmiany na 2026 rok mają dodatkowo uporządkować system poprzez wprowadzenie ograniczenia pozwalającego korzystać z ulgi mieszkaniowej tylko raz na trzy lata, przy jednoczesnym zachowaniu dotychczasowego zwolnienia po upływie pięciu lat.

Jeżeli chcesz lepiej zrozumieć zasady ulgi mieszkaniowej, interpretację własnych celów mieszkaniowych oraz projektowane zmiany planowane na 2026 rok, zapoznaj się z pełnym odcinkiem podcastu Pewnego Lokalu: https://youtu.be/5sl5D60txwg

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy kupnie nieruchomości?

Zamów fachową pomoc z Pewny Lokal!

• Średnio wykrywamy w nieruchomości 16 usterek.
• Nasza kancelaria przeanalizowała tysiące umów nabycia nieruchomości.
• Jesteśmy największą inżynieryjno-prawną firmą od audytu nieruchomości. Działamy w całej Polsce.

Gwarancja wyłapania usterek.
Doświadczeni inżynierowie i prawnicy.
Duża dyspozycyjność, usługi nawet w 24 h.

Rezerwuj online

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy zakupie nieruchomości?

Zamów rozmowę

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Autor
Ewa Kosmalska

Pośredniczka nieruchomości wyspecjalizowana w inwestycjach w grunty, w których widzi ogromny potencjał. Niedawno ukończyła podyplomowe studia z zakresu zagospodarowania przestrzennego. Wie, gdzie szukać informacji o działkach zarówno inwestycyjnych, jak i na użytek prywatny. Pośredniczy w sprzedaży mieszkań i domów. W wolnych chwilach uczy się serbskiego.