Widoczne usterki w nowych mieszkaniach to zazwyczaj skutek systemowych błędów w projekcie oraz zastosowania niewłaściwych materiałów. Rzetelna weryfikacja dokumentacji pozwala ustalić faktyczną jakość inwestycji i ułatwia egzekwowanie praw z tytułu rękojmi.
W dyskusjach o jakości nowych mieszkań często pojawia się przekonanie, że za większość usterek odpowiadają ekipy budowlane i pośpiech na placu budowy. W praktyce źródło wielu problemów leży znacznie wcześniej – już na etapie projektowania oraz doboru materiałów. Odbierając lokal od dewelopera, nabywcy najczęściej zwracają uwagę na rysy, nierówności czy uszkodzenia wykończenia, jednak wygląd nie zawsze odzwierciedla rzeczywistą jakość budynku. Nawet najlepiej wykonane prace nie zagwarantują trwałości inwestycji, jeśli projekt jest nieprecyzyjny lub zastosowano niewłaściwe wyroby budowlane.
Każda inwestycja rozpoczyna się od projektu technicznego, który powinien dokładnie określać wymagania dotyczące poszczególnych elementów budynku. To właśnie na tym etapie ustalane są parametry przegród, dopuszczalne odchyłki czy wymagania dotyczące izolacyjności i bezpieczeństwa.
Zapraszamy do wysłuchania 45. odcinka podcastu z dr Piotrem Semeniukiem i dr Bartoszem Stelmachem.
Jeżeli dokumentacja jest zbyt ogólna albo nie zawiera precyzyjnych wytycznych, wykonawca otrzymuje dużą swobodę interpretacji. W efekcie nawet prawidłowo wykonane roboty mogą nie zapewnić oczekiwanych parametrów użytkowych.
Na końcową jakość inwestycji wpływa współpraca wielu uczestników procesu budowlanego:
Jak budują deweloperzy w 2026 г.?Dużym wyzwaniem pozostaje stosowanie materiałów, których właściwości nie zostały odpowiednio udokumentowane. Każdy wyrób budowlany powinien posiadać oznakowanie oraz deklarację właściwości użytkowych potwierdzającą jego parametry. W praktyce zdarzają się jednak sytuacje, gdy dokumentacja jest niepełna lub nie obejmuje cech istotnych dla konkretnego zastosowania.
Brak rzetelnych deklaracji może prowadzić do problemów takich jak:
Wiele z tych wad nie jest widocznych podczas odbioru mieszkania, lecz ujawnia się dopiero po kilku latach użytkowania.
Pękające elewacje, przeciekające garaże, odspajające się posadzki czy słaba akustyka mieszkań rzadko są efektem jednego błędu wykonawczego. Znacznie częściej mają charakter systemowy i wynikają z połączenia kilku czynników: projektu, zastosowanych materiałów oraz sposobu montażu.
Dlatego ocena jakości budynku nie powinna ograniczać się do oględzin wizualnych. Konieczne jest również sprawdzenie dokumentacji projektowej, powykonawczej oraz deklaracji właściwości użytkowych zastosowanych wyrobów. Dopiero zestawienie tych informacji pozwala ustalić, czy inwestycja została wykonana zgodnie z założeniami.
Najczęstsze źródła problemów wpływających na jakość inwestycjiWady ujawniające się po kilku latach często stają się przedmiotem sporów między wspólnotą mieszkaniową a deweloperem. Przedsiębiorcy nierzadko wskazują na niewłaściwą eksploatację lub brak konserwacji jako przyczynę problemów. W takiej sytuacji ogromne znaczenie ma kompletna dokumentacja budynku.
Jeżeli brakuje informacji o zastosowanych materiałach lub ich właściwościach, wykazanie odpowiedzialności za usterki staje się znacznie trudniejsze. Z tego powodu warto zadbać o zgromadzenie wszystkich dokumentów już na etapie odbioru inwestycji.
Nie każda inwestycja z brakami formalnymi będzie sprawiała problemy, ale ich wystąpienia nie można wykluczyć. Z tego względu coraz więcej wspólnot decyduje się na wykonanie kompleksowego audytu przed upływem pięcioletniego okresu rękojmi.
Podczas takiej kontroli warto zwrócić uwagę na:
Profesjonalna analiza pozwala wykryć problemy, które na pierwszy rzut oka pozostają niewidoczne, a jednocześnie ułatwia późniejsze dochodzenie roszczeń.
|
Obszar |
Najczęstszy problem |
Skutek |
Znaczenie |
|
Projekt |
Nieprecyzyjne założenia |
Ukryte wady |
Bardzo wysokie |
|
Materiały |
Brak potwierdzonych parametrów |
Niższa trwałość |
Wysokie |
|
Wykonanie |
Błędy montażowe |
Usterki eksploatacyjne |
Wysokie |
|
Dokumentacja |
Braki powykonawcze |
Trudniejsze roszczenia |
Bardzo wysokie |
|
Nadzór |
Niewystarczająca kontrola |
Ryzyko niezgodności |
Średnie |
Nowoczesne budownictwo nie sprowadza się wyłącznie do poprawnego wykonania robót. O trwałości i bezpieczeństwie mieszkań decyduje połączenie dobrze przygotowanego projektu, właściwie dobranych materiałów, starannego wykonawstwa oraz kompletnej dokumentacji potwierdzającej zastosowane rozwiązania. Dopiero współdziałanie wszystkich tych elementów pozwala stworzyć budynek, który będzie spełniał swoją funkcję przez wiele lat.
Jeśli chcesz lepiej zrozumieć, skąd biorą się problemy z jakością nowych inwestycji i dlaczego tak duże znaczenie mają dokumentacja oraz właściwości wyrobów budowlanych, warto zapoznać się z odcinkiem podcastu Pewnego Lokalu z udziałem Andrzeja Koronowicza. Materiał szczegółowo omawia najczęstsze przyczyny wad budowlanych oraz wyzwania, z którymi mierzą się nabywcy i wspólnoty mieszkaniowe.
Podcast: https://youtu.be/YEATzZi8Ugc
Zapraszamy do odsłuchania 20. odcinka podcastu.
Zapraszamy do odsłuchu odcinka podcastu Pewny Lokal z udziałem Bartosza Łuczaka.
Czy ten artykuł był pomocny?
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Audyty wykonują przeszkoleni inżynierowie i inspektorzy.
Ustandaryzowane audyty nieruchomości według sprawdzonego schematu.
Posiadamy certyfikat Instytutu Techniki Budowlanej i Infrared Training Canter.
Zapraszamy do posłuchania 17. odcinka podcastu nieruchomościowego.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
