Jak legalnie korzystać z ulgi mieszkaniowej po zmianach? Praktyczne wskazówki

Jak legalnie korzystać z ulgi mieszkaniowej po zmianach? Praktyczne wskazówki!

Ulga mieszkaniowa od lat pozostaje jednym z najważniejszych rozwiązań pozwalających uniknąć podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości. Ministerstwo Finansów przygotowało jednak projekt zmian, którego celem jest ograniczenie wykorzystywania tego mechanizmu do częstego obrotu mieszkaniami. Warto pamiętać, że nowe regulacje są jeszcze na etapie prac legislacyjnych i mogą zostać zmodyfikowane przed wejściem w życie. Już dziś warto jednak poznać planowane zasady, aby odpowiednio przygotować przyszłe transakcje.

Dwa sposoby na zwolnienie z podatku po sprzedaży nieruchomości

Obowiązujące przepisy przewidują dwa niezależne mechanizmy pozwalające uniknąć 19-procentowego podatku dochodowego. Pierwszy z nich to zwolnienie przysługujące po upływie pięciu lat, liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości. Rozwiązanie to obejmuje zarówno mieszkania, domy, jak i lokale użytkowe i nie jest objęte projektowanymi zmianami.

Drugim rozwiązaniem jest ulga mieszkaniowa. Pozwala ona sprzedać nieruchomość wcześniej, bez konieczności zapłaty podatku, pod warunkiem że środki uzyskane ze sprzedaży zostaną przeznaczone na własne cele mieszkaniowe w ustawowym terminie trzech lat.

Jak legalnie korzystać z ulgi po zmianach?

Cały przychód, a nie tylko zysk

Jednym z najczęściej popełnianych błędów jest utożsamianie przychodu z dochodem. Aby skorzystać z pełnego zwolnienia z PIT, należy przeznaczyć na cele mieszkaniowe cały przychód otrzymany od kupującego. Wydatkowanie jedynie części środków oznacza, że zwolnienie obejmie wyłącznie odpowiednią część dochodu, natomiast pozostała kwota będzie podlegała opodatkowaniu.

Przez wiele lat organy podatkowe i sądy administracyjne stosowały dość szeroką interpretację pojęcia własnych celów mieszkaniowych. Dopuszczano sytuacje, w których podatnik kupował więcej niż jedną nieruchomość i nadal korzystał z preferencji podatkowej.

Za realizację własnych celów mieszkaniowych uznawano między innymi:

• zakup mieszkania przeznaczonego do zamieszkania,
• nabycie lokalu dla studiującego dziecka,
• zakup domu planowanego jako miejsce zamieszkania w przyszłości,
• zakup nieruchomości rekreacyjnej wykorzystywanej na własne potrzeby,
• zakup działki przeznaczonej pod budowę domu.

Tak szerokie podejście powodowało, że organom podatkowym trudno było ocenić, czy podatnik rzeczywiście realizował własne potrzeby mieszkaniowe, czy wykorzystywał ulgę do celów inwestycyjnych.

Wyrok NSA zmienił podejście do ulgi

Przełomowym wydarzeniem był wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 25 lutego 2025 r. (sygn. II FSK 823/22). Sąd wskazał, że częste kupowanie, remontowanie i sprzedawanie mieszkań przy jednoczesnym powoływaniu się na kolejne cele mieszkaniowe może świadczyć o prowadzeniu działalności gospodarczej, a nie o zaspokajaniu własnych potrzeb.

Najważniejsze działania zwiększające bezpieczeństwo korzystania z ulgi mieszkaniowej

Najczęstsze sytuacje, które mogą skutkować zakwestionowaniem prawa do ulgi, to:

• wydatkowanie wyłącznie osiągniętego zysku zamiast całego przychodu,
• regularne kupowanie i szybka sprzedaż mieszkań,
• brak faktycznego zamieszkiwania w nowo kupionej nieruchomości,
• wykorzystywanie ulgi do działalności o charakterze inwestycyjnym,
• przeznaczanie środków na nieruchomości niemające charakteru mieszkaniowego.

Co może zmienić się w 2026 roku?

Ministerstwo Finansów przygotowało projekt nowelizacji mający ograniczyć możliwość wielokrotnego korzystania z ulgi mieszkaniowej. Początkowo planowano uzależnienie prawa do ulgi od liczby posiadanych mieszkań, jednak z tego rozwiązania ostatecznie zrezygnowano.

Obecnie projekt przewiduje przede wszystkim możliwość skorzystania z ulgi mieszkaniowej tylko raz na trzy lata. Jednocześnie bez zmian pozostanie pięcioletnie zwolnienie z podatku, a sama liczba posiadanych nieruchomości nie będzie wpływała na możliwość zastosowania preferencji.

Przepisy przejściowe i praktyczne wskazówki

Projekt zakłada, że nowe ograniczenia będą dotyczyły wyłącznie nieruchomości nabytych po wejściu w życie nowelizacji. Oznacza to, że właściciele mieszkań kupionych wcześniej będą mogli rozliczać ich sprzedaż według obecnych zasad.

Planując sprzedaż nieruchomości, warto pamiętać o kilku praktycznych kwestiach:

• jeśli to możliwe, poczekać do upływu pięciu lat od nabycia,
• dokładnie dokumentować wydatki ponoszone na własne cele mieszkaniowe,
• pamiętać o obowiązku wydatkowania całego przychodu, aby skorzystać z pełnego zwolnienia,
• śledzić postęp prac nad nowelizacją i uwzględniać przepisy przejściowe przy planowaniu kolejnych transakcji.

Podsumowanie

Ulga mieszkaniowa nadal pozostaje skutecznym sposobem uniknięcia podatku od sprzedaży nieruchomości, jednak korzystanie z niej wymaga spełnienia określonych warunków. Projektowane zmiany mają przede wszystkim ograniczyć wykorzystywanie preferencji przez osoby prowadzące częsty obrót mieszkaniami, pozostawiając możliwość korzystania z ulgi podatnikom realizującym rzeczywiste potrzeby mieszkaniowe. Przed podjęciem decyzji o sprzedaży warto sprawdzić aktualny stan przepisów i odpowiednio zaplanować całą transakcję.

Dowiedz się więcej z podcastu Pewnego Lokalu

Więcej informacji o planowanych zmianach w uldze mieszkaniowej, aktualnym orzecznictwie oraz praktycznych zasadach rozliczania sprzedaży nieruchomości znajdziesz w najnowszym odcinku podcastu Pewnego Lokalu: https://youtu.be/5sl5D60txwg

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy kupnie nieruchomości?

Zamów fachową pomoc z Pewny Lokal!

• Średnio wykrywamy w nieruchomości 16 usterek.
• Nasza kancelaria przeanalizowała tysiące umów nabycia nieruchomości.
• Jesteśmy największą inżynieryjno-prawną firmą od audytu nieruchomości. Działamy w całej Polsce.

Gwarancja wyłapania usterek.
Doświadczeni inżynierowie i prawnicy.
Duża dyspozycyjność, usługi nawet w 24 h.

Rezerwuj online

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy zakupie nieruchomości?

Zamów rozmowę

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Autor
Jolanta Buzalska

Była nauczycielka języka polskiego, która postanowiła przebranżowić się, by pracować w branży nieruchomości. Sprzedała swoje mieszkanie w mieście i kupiła niewielki domek na wsi – formalnościami zajęła się nasza firma, od tej pory współpracujemy. Do tego stopnia zainteresowała się nieruchomościami, że od kilku lat pomaga znajomym nadzorować remonty i ekipy wykończeniowe. Umiejętnie korzysta ze sprzętów takich jak łata murarska, kątownik czy dalmierz.