W 63. odcinku podcastu Pewnego Lokalu Patryk Nocek analizuje jakość nowych mieszkań w Polsce w porównaniu z rynkami europejskimi. Przeczytaj artykuł i dowiedz się, dlaczego wysoki standard wykończenia wnętrz w Polsce wyróżnia się na tle zachodu, jak perspektywa inżyniera odbiorowego wpływa na postrzeganie usterek oraz dlaczego tańsze rozwiązania projektowe potrafią być trwalsze od drogich materiałów.
W 63. odcinku podcastu Pewny Lokal jednym z pierwszych poruszonych podczas rozmowy tematów była jakość mieszkań budowanych przez polskich deweloperów. Gościem podcastu był Patryk Nocek – specjalista zajmujący się optymalizacją projektów deweloperskich i twórca kanału na YouTubie poświęconego budownictwu oraz dużym inwestycjom w Polsce. Na co dzień analizuje on projekty m.in. pod kątem kosztów realizacji, powierzchni użytkowej oraz rozwiązań wpływających na późniejsze funkcjonowanie budynków.
Punktem wyjścia do rozmowy było pytanie o to, jak nowe mieszkania w Polsce wypadają pod względem jakości na tle innych państw europejskich. Patryk Nocek zaznaczył, że bardzo dobrze zna polski rynek, natomiast jego doświadczenia związane z budownictwem za granicą są znacznie mniejsze. Wynikają przede wszystkim z prywatnych podróży, podczas których korzysta z hoteli i apartamentów, a nie z bezpośredniej obserwacji nowych inwestycji na etapie przekazywania mieszkań.
Zapraszamy do wysłuchania 65. odcinka podcastu z Magdaleną Milert i Piotrem Semeniukiem.
Mimo tego zastrzeżenia gość podcastu ocenił jakość polskiego budownictwa stosunkowo dobrze. Zwrócił uwagę, że również podczas zagranicznych wyjazdów można zauważyć różnice w standardzie wykończenia, a w Polsce stoi on jego zdaniem na wysokim poziomie. Jednocześnie podkreślił, że sam zajmuje się przede wszystkim etapem projektowania, podczas gdy jakość wykonania można w pełni ocenić dopiero znacznie później.
Prowadzący spojrzał na ten problem z innej perspektywy. Od około 9–10 lat zajmuje się przede wszystkim wyszukiwaniem usterek podczas odbiorów technicznych mieszkań. Zauważył, że taki charakter pracy może wpływać na ocenę całej branży. Inżynier podczas odbioru koncentruje się przecież właśnie na odnajdywaniu nieprawidłowości. Kiedy jednak spojrzeć na rynek szerzej, obraz polskiego budownictwa nie musi być tak krytyczny.
W rozmowie pojawiły się również przykłady osób, które kupowały lub odbierały nieruchomości poza Polską. Prowadzący wspomniał m.in. o doświadczeniach dotyczących mieszkań w Hiszpanii i Niemczech. Przywołał też sytuację, w której inżynier ze Szczecina pojechał do Berlina, aby przeprowadzić odbiór techniczny mieszkania.
Rozmówcy nie próbowali jednak na tej podstawie tworzyć rankingu jakości europejskiego budownictwa. Nie stwierdzili również, że w Polsce buduje się lepiej niż w Niemczech, Hiszpanii czy innych krajach.
Przytoczone doświadczenia pokazują przede wszystkim, że problemy wykonawcze nie dotyczą wyłącznie polskich inwestycji. Zdaniem rozmówców jakość nowych mieszkań w Polsce może być oceniana stosunkowo dobrze, a usterki spotykane podczas odbiorów nie są zjawiskiem charakterystycznym tylko dla krajowego rynku.
Jakość nowych mieszkań w PolsceKolejnym wątkiem była zależność pomiędzy skalą działalności dewelopera a jakością realizowanych inwestycji. Patryk Nocek zauważył, że większe firmy mają zazwyczaj bardziej uporządkowane procesy. Dysponują większymi zespołami, wypracowanymi procedurami oraz doświadczeniem zdobytym podczas realizacji wielu projektów. Może to przekładać się na większą powtarzalność stosowanych rozwiązań.
Nie oznacza to jednak, że duży deweloper zawsze buduje lepiej od mniejszego. Patryk Nocek zwrócił uwagę na ciekawą zależność – firma z mniejszym doświadczeniem może niekiedy ponosić wyższe koszty albo stosować droższe materiały właśnie dlatego, że nie zdążyła jeszcze zoptymalizować swoich procesów.
Sama cena materiału nie przesądza więc o jakości gotowego budynku. Droższe rozwiązanie nie zawsze będzie trwalsze lub korzystniejsze z punktu widzenia przyszłego mieszkańca.
Dobrym przykładem przedstawionym podczas rozmowy były balkony. Patryk Nocek porównał tradycyjne wykończenie balkonu płytkami klejonymi do podłoża z zastosowaniem prefabrykowanej płyty balkonowej.
Jak wyjaśnił, płytki mogą być rozwiązaniem droższym w wykonaniu, a jednocześnie bardziej podatnym na późniejsze problemy. W polskich warunkach klimatycznych cykle zamarzania i rozmarzania oraz brak regularnej konserwacji fug mogą z czasem prowadzić do ich odspajania. Prefabrykowana płyta może natomiast kosztować dewelopera mniej, a jednocześnie ograniczać ryzyko wystąpienia tego rodzaju usterek.
Przy ocenie rozwiązania projektowego znaczenie mają więc nie tylko wydatki ponoszone podczas budowy, ale również:
Przykład balkonów dobrze pokazuje jeden z głównych wniosków rozmowy – optymalizacja kosztów nie zawsze oznacza pogorszenie jakości. W niektórych przypadkach prostsze i tańsze rozwiązanie może jednocześnie zmniejszyć ryzyko problemów podczas późniejszego użytkowania budynku.
Patryk Nocek zajmuje się przede wszystkim etapem poprzedzającym rozpoczęcie budowy. Analizuje dokumentację i wskazuje elementy, które można zmienić jeszcze na etapie projektowania. Odbiór techniczny mieszkania odbywa się natomiast na przeciwległym końcu całego procesu – kiedy można już ocenić rzeczywisty efekt wykonanych prac.
Na końcową jakość mieszkania wpływają m.in.:
W dalszej części rozmowy dobrze pokazał to przykład akustyki. Nawet poprawnie zaprojektowane rozwiązanie może nie spełniać swojej funkcji, jeżeli na budowie zostanie wykonane nieprawidłowo. Błędy związane chociażby z dylatacjami czy izolacją posadzek mogą później prowadzić do przenoszenia dźwięków pomiędzy mieszkaniami.
Obszary wpływające na jakość nowych mieszkańPerspektywa prowadzącego wynika również z wieloletniego doświadczenia Pewnego Lokalu w przeprowadzaniu odbiorów technicznych mieszkań od deweloperów. Podczas takiej usługi inżynier sprawdza gotowy lokal i wskazuje zauważone nieprawidłowości, które mogą zostać wpisane do protokołu odbioru.
Prowadzący sam zwrócił jednak uwagę, że wieloletnie koncentrowanie się właśnie na usterkach może powodować bardziej krytyczne spojrzenie na cały rynek. Odbiór pokazuje przede wszystkim końcowy rezultat prac, podczas gdy na jakość mieszkania wpływa cały wcześniejszy proces – od projektu aż po wykonanie poszczególnych elementów.
Co wpływa na jakość nowego mieszkania
|
Obszar |
Znaczenie dla jakości |
|
Projekt i optymalizacja |
Dobór rozwiązań jeszcze przed rozpoczęciem budowy może wpływać na trwałość, koszty i funkcjonalność budynku. |
|
Materiały i technologie |
Droższy materiał nie zawsze oznacza lepszy efekt. Znaczenie ma dopasowanie rozwiązania do miejsca i sposobu użytkowania. |
|
Wykonawstwo |
Nawet poprawny projekt może nie spełnić swojej funkcji, jeżeli prace zostaną wykonane nieprawidłowo. |
|
Nadzór techniczny |
Kontrola realizacji pozwala wychwytywać błędy na kolejnych etapach budowy. |
|
Odbiór techniczny |
Gotowy lokal można sprawdzić pod kątem zauważalnych wad i nieprawidłowości wykonawczych. |
Rozmowa z Patrykiem Nockiem nie przyniosła jednoznacznej odpowiedzi na pytanie, w którym miejscu europejskiego rankingu należałoby umieścić polskie budownictwo. Rozmówcy ocenili jednak jego jakość stosunkowo pozytywnie i zwrócili uwagę, że problemy wykonawcze występują również na zagranicznych rynkach.
Istotnym wnioskiem było także rozróżnienie pomiędzy obniżaniem standardu a rzeczywistą optymalizacją projektu. Odpowiednio dobrane rozwiązanie może być tańsze w realizacji, a jednocześnie trwalsze i mniej podatne na późniejsze usterki.
Więcej na temat jakości budownictwa, optymalizacji projektów, PUM-u, akustyki oraz kosztów realizacji inwestycji można zobaczyć w 63. odcinku podcastu Pewnego Lokalu:
Zapraszamy do wysłuchania 64. odcinka podcastu z Bartoszem Łuczakiem.
Zapraszamy do wysłuchania 63. odcinka podcastu z Piotrem Semeniukiem i Patrykiem Nockiem.
Czy ten artykuł był pomocny?
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.
Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Zapraszamy do wysłuchania 62. odcinka podcastu z Bartoszem Łuczakiem.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
