Konsekwencje prawne zakupu domu wykraczającego poza granice działki

Konsekwencje prawne zakupu domu wykraczającego poza granice działki

Zakup domu z rynku wtórnego wymaga sprawdzenia nie tylko stanu technicznego budynku i dokumentów własności, ale również zgodności przebiegu granic działki z dokumentacją geodezyjną. W praktyce zdarza się, że ogrodzenie od wielu lat stoi w niewłaściwym miejscu albo fragment budynku znajduje się poza granicą nieruchomości. Tego typu nieprawidłowości mogą prowadzić do kosztownych sporów z sąsiadami oraz problemów natury prawnej i budowlanej. Z tego względu weryfikacja granic działki stanowi jeden z ważniejszych elementów audytu nieruchomości przed zakupem.

Na czym polega audyt geodezyjny nieruchomości?

Audyt geodezyjny polega na sprawdzeniu, czy rzeczywiste granice działki odpowiadają danym wynikającym z dokumentacji geodezyjnej. W tym celu analizowane są przede wszystkim mapy ewidencyjne i mapy zasadnicze, a następnie porównywane ze stanem istniejącym w terenie.

Celem takiej analizy jest potwierdzenie, że dom, garaż, ogrodzenie i inne elementy zagospodarowania zostały wykonane w granicach nieruchomości należącej do sprzedającego. Dzięki temu można wykryć nieprawidłowości jeszcze przed podpisaniem aktu notarialnego i uniknąć przejęcia problemów, które powstały wiele lat wcześniej.

Budynek poza granicami działki

Dlaczego ogrodzenie nie zawsze wyznacza granicę działki?

Wielu kupujących zakłada, że przebieg ogrodzenia odpowiada granicom działki. W rzeczywistości nie zawsze tak jest. Płoty często powstawały bez dokładnych pomiarów geodezyjnych albo były przesuwane przez kolejnych właścicieli nieruchomości.

Rozbieżności mogą wynikać z dawnych błędów pomiarowych, zmian zagospodarowania terenu lub nieprawidłowego wytyczenia granic. Dopiero porównanie aktualnego stanu z dokumentacją geodezyjną pozwala ustalić rzeczywisty przebieg granic.

Szczególną uwagę warto zwrócić na:

• nietypowy przebieg ogrodzenia,
• budynki usytuowane bardzo blisko granicy,
• widoczne różnice pomiędzy dokumentacją a stanem w terenie.

Jakie konsekwencje może mieć budynek przekraczający granice działki?

Największe ryzyko pojawia się wtedy, gdy poza granicą działki znajduje się nie tylko ogrodzenie, ale również część budynku. W takiej sytuacji właściciel sąsiedniej nieruchomości może dochodzić swoich praw, domagając się uregulowania stanu prawnego.

W zależności od okoliczności może to oznaczać konieczność wykupu zajętego fragmentu gruntu, przesunięcia ogrodzenia, a nawet przebudowy elementów budynku. Jeżeli problem dotyczy samej zabudowy, sprawa może wiązać się również z postępowaniem prowadzonym przez nadzór budowlany.

Możliwe konsekwencje obejmują między innymi:

• roszczenia właściciela sąsiedniej działki,
• obowiązek przesunięcia ogrodzenia,
• konieczność wykupu części gruntu,
• problemy wynikające z przepisów prawa budowlanego.

Budynek poza granicami działki: które ryzyka są największe?

Kiedy warto zlecić kontrolę geodezyjną przed zakupem domu?

Audyt geodezyjny jest szczególnie uzasadniony przy zakupie nieruchomości o wysokiej wartości oraz wtedy, gdy planowana jest późniejsza rozbudowa domu. Weryfikacja granic pozwala uniknąć sytuacji, w której nowy właściciel dopiero po zakupie dowiaduje się o istniejących nieprawidłowościach.

Sprawdzenie dokumentacji przed zawarciem umowy daje możliwość wyjaśnienia wszelkich wątpliwości jeszcze ze sprzedającym. W wielu przypadkach pozwala również uniknąć kosztownych sporów sądowych oraz wydatków związanych z koniecznością usunięcia niezgodności.

Podsumowanie

Granice działki powinny być zgodne zarówno z dokumentacją geodezyjną, jak i faktycznym sposobem zagospodarowania terenu. Nawet niewielkie rozbieżności mogą prowadzić do poważnych konsekwencji prawnych i finansowych. Dlatego przed zakupem domu warto zweryfikować przebieg granic oraz upewnić się, że budynek i pozostałe obiekty zostały posadowione na właściwej nieruchomości. Taki audyt pozwala ograniczyć ryzyko sporów oraz zwiększa bezpieczeństwo całej transakcji.

Więcej informacji o audytach wykonywanych przed zakupem domu oraz najczęściej spotykanych problemach prawnych i technicznych znajduje się w najnowszym odcinku podcastu Pewnego Lokalu: https://youtu.be/Q_ACAotNVng

Potrzebujesz pomocy w sprawdzeniu kupowanej działki?

Zamów pomoc Pewny Lokal!

• Audyt działki wymaga wiedzy prawnej, technicznej oraz urbanistycznej.
• Powiemy, co można wybudować na działce i jakie budynki powstaną w pobliżu. Sprawdzimy też umowę kupna działki.
• Sprawdzimy stan prawny działki i to, czy nie jest położona w niebezpiecznej strefie (np. zalewowej, oddziaływania cmentarza itp.).

Analiza już do 299 zł.
Gwarancja wyłapania wad prawnych.
Audyty działki nawet w 24 h.

Rezerwuj audyt

Potrzebujesz profesjonalnego audytu działki?

Zarezerwuj audyt

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Autor
Olga Łęga

Pracuje dla nas już ponad 5 lat. Zna ustawę deweloperską i wynikające z niej prawa i obowiązki dewelopera, a także prawa nabywców. O rynku deweloperskim pisze w przystępny sposób. Absolwentka filologii polskiej, która cały czas poznaje rynek nieruchomości. Potrafi załatwić formalności związane z budową domu. Interesuje ją inwestowanie w grunty. Lubi pracę w ogrodzie. Wolne chwile spędza z rodziną i psem.