Zbycie odrębnej własności lokalu

Umowa deweloperska a ekspektatywa

Ekspektatywa oznacza roszczenie do przeniesienia własności lokalu po zakończeniu budowy i wyodrębnieniu danego lokalu, a najczęściej też założeniu dla niego księgi wieczystej. Podkreślić należy, że nie jest ona tożsama z prawem własności- jest jedynie roszczeniem własności, dlatego też podlega innym regulacjom podatkowym, niż te, które mają zastosowanie w odniesieniu do zbycia lub zakupu nieruchomości mieszkalnej.

Wspomniane roszczenie powstaje w momencie podpisania umowy z deweloperem (lub spółdzielnią mieszkaniową) i jest, podobnie jak prawo własności, zbywalne (może być także dziedziczone lub przekazane w formie darowizny), pod warunkiem, ze deweloper nie zastrzegł w umowie braku możliwości jej sprzedania osobie trzeciej, co czasem się zdarza. W przypadku  mieszkań spółdzielczych sprzedaż ekspektatywy jest możliwa wyłącznie razem z wniesionym wkładem budowlanym. Od 2017 roku, kiedy wprowadzono nowelizację Ustawy o Spółdzielniach Mieszkaniowych, aby zbyć ekspektatywę, nie trzeba już być członkiem spółdzielni.

Ekspektatywa, zgodnie z ustawą deweloperską, musi być ujawniona w księdze wieczystej gruntu, na którym deweloper realizuje inwestycję.

Sprzedaż ekspektatywy a kwestie podatkowe

Zbycia ekspektatywy należy zawsze dokonać w formie aktu notarialnego. Ze względu na fakt, iż jest ona traktowana jako prawo majątkowe, jej zbycie nie jest równoważne ze zbyciem nieruchomości mieszkaniowej. Ma to duże znaczenie w kontekście należnych podatków.

Transakcja opodatkowana jest podatkiem od czynności cywilnoprawnych, ale w wysokości 1%, a nie 2%,  jak to miejsce w przypadku sprzedaży  nieruchomości. Oznacza to jednak też brak ulg, z których możemy skorzystać, sprzedając lub kupując dom, lub mieszkanie.

Sprzedaż (a dokładnie dochód z niej) jest opodatkowana zgodnie ze standardową skalą podatkową i należy ją rozliczyć w rocznej deklaracji podatkowej za rok, w którym doszło do sprzedaży ekspektatywy.

Ekspektatywa a wpis własności do księgi wieczystej

W momencie, kiedy dokonany zostaje wpis do księgi wieczystej, który jest jednoznaczny z nadaniem prawa odrębnej własności lokalu, nabywca ekspektatywy staje się właścicielem nieruchomości. Wtedy dopiero możemy mówić o przekształceniu roszczenia własności we własność.

Potrzebujesz pomocy prawnika przy sprawdzeniu umowy deweloperskiej?

Zamów pomoc doświadczonego adwokata!

• W umowie deweloperskiej średnio znajdujemy kilka bardzo niebezpiecznych dla nabywcy klauzul.
• Nasza kancelaria przeanalizowała tysiące umów deweloperskich.
• Deweloperzy po naszej interwencji zmieniają niebezpieczne postanowienia umowne.

Gwarancja wyłapania niebezpiecznych klauzul.
Doświadczeni adwokaci.
Analizy umów nawet w 24 h.

Zamów analizę

Potrzebujesz pomocy przy sprawdzeniu umowy z deweloperem?

Zamów usługę

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Autor
Kacper Kruszka

Z wykształcenia inżynier. Lubi konkret i rzetelną treść. Kilka lat pracował w branży nieruchomości jako pośrednik. Wie, na co należy zwracać uwagę podczas odbiorów technicznych inwestycji deweloperskich, a także w trakcie oględzin mieszkania na rynku wtórnym. Potrafi rzeczowo odnieść się do wad i usterek, jakie można znaleźć w trakcie odbioru. Wie też, które usterki występują najczęściej w inwestycjach deweloperskich. Jego pasją są stare samochody.