Błędy dewelopera w prospekcie informacyjnym. Podstawa do odstąpienia?

Prospekt informacyjny to dokument, który deweloper ma obowiązek przekazać każdemu zainteresowanemu lokalem. Zawiera dane o inwestycji, gruncie, harmonogramie prac, jakości użytych materiałów i samym mieszkaniu. Gdy informacje w nim zawarte okazują się nieprawdziwe lub niepełne, kupujący zastanawia się, czy może z tego powodu wycofać się z transakcji. Odpowiedź zależy od rodzaju błędu i jego wagi.

Co zawiera prospekt informacyjny – czy ma sztywne ramy?

Prospekt jest załącznikiem do umowy deweloperskiej i stanowi jej integralną część. Opisuje:

• stan prawny gruntu,
• planowane obciążenia,
• dane z księgi wieczystej,
• harmonogram przedsięwzięcia,
• szczegóły dotyczące lokalu i budynku.

Jego zawartość nie jest dowolna – ustawa deweloperska określa, jakie elementy muszą się w nim znaleźć, dlatego deweloper nie może pominąć informacji niewygodnych z punktu widzenia sprzedaży. Prospekt dzieli się na część ogólną, dotyczącą całego przedsięwzięcia oraz część indywidualną, odnoszącą się do konkretnego lokalu.

Błędy dewelopera w prospekcie informacyjnym

Znaczenie prospektu polega na tym, że kupujący podejmuje decyzję na jego podstawie. Jeśli dane są błędne, decyzja zapada w oparciu o nieprawdziwy obraz inwestycji. Stąd powaga, jaką ustawa nadaje rzetelności tego dokumentu. Deweloper ma też obowiązek aktualizować prospekt, gdy zmieniają się zawarte w nim informacje, a kupujący powinien otrzymać dokument odpowiednio wcześnie, by zdążyć zapoznać się z jego treścią przed podpisaniem umowy. Pominięcie tego obowiązku lub przekazanie prospektu w ostatniej chwili samo w sobie bywa nieprawidłowością, która osłabia pozycję dewelopera w razie późniejszego sporu.

Jakie błędy zdarzają się najczęściej?

Nie każda nieścisłość w prospekcie informacyjnym od dewelopera ma ten sam ciężar. Część błędów to drobne pomyłki redakcyjne, część dotyczy informacji o realnym znaczeniu dla wartości i bezpieczeństwa zakupu. Najpoważniejsze bywają rozbieżności dotyczące:

• stanu prawnego nieruchomości i obciążeń gruntu,
• planowanych inwestycji w bezpośrednim sąsiedztwie,
• sposobu finansowania przedsięwzięcia i zabezpieczenia wpłat,
• parametrów lokalu, takich jak metraż czy układ.

Zatajenie informacji o planowanej drodze za oknem albo o obciążeniu hipotecznym gruntu to coś innego niż literówka w numerze działki.

Kiedy błąd daje prawo do odstąpienia?

Ustawa deweloperska przewiduje przypadki, w których nabywca może odstąpić od umowy. Jednym z nich jest sytuacja, gdy informacje zawarte w prospekcie lub umowie są niezgodne ze stanem faktycznym i prawnym albo gdy prospekt nie zawiera wymaganych elementów.

Prawo do odstąpienia nie powstaje jednak automatycznie przy każdej nieścisłości. Najważniejsze jest to, czy błąd dotyczy elementów istotnych i czy realnie wpływa na sytuację kupującego. Drobna pomyłka, która nie zmienia obrazu inwestycji, raczej nie uzasadni rozwiązania umowy, choć może rodzić inne roszczenia.

Błędy w prospekcie informacyjnym

Granica między błędem istotnym a drugorzędnym nie zawsze jest oczywista. Tu pomaga analiza umowy deweloperskiej i prospektu pod kątem zgodności ze stanem rzeczywistym. W Pewnym Lokalu specjaliści weryfikują te dokumenty przed podpisaniem, zanim ewentualne błędy staną się problemem po wpłaceniu środków.

Co sprawdzić w prospekcie przed podpisaniem umowy?

Najlepszą ochroną jest wychwycenie nieprawidłowości, zanim dojdzie do zawarcia umowy. Poniższe elementy zasługują na szczególną uwagę przy lekturze prospektu:

Warto pamiętać, że deweloper ma obowiązek aktualizować prospekt, gdy zmieniają się zawarte w nim dane. Brak takiej aktualizacji sam w sobie może być nieprawidłowością. Im dokładniej kupujący przeanalizuje dokumenty, tym pewniej oceni, czy ma w ręku argument pozwalający bez ryzyka wycofać się z transakcji.

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy kupnie nieruchomości?

Zamów fachową pomoc z Pewny Lokal!

• Średnio wykrywamy w nieruchomości 16 usterek.
• Nasza kancelaria przeanalizowała tysiące umów nabycia nieruchomości.
• Jesteśmy największą inżynieryjno-prawną firmą od audytu nieruchomości. Działamy w całej Polsce.

Gwarancja wyłapania usterek.
Doświadczeni inżynierowie i prawnicy.
Duża dyspozycyjność.

Rezerwuj online

Potrzebujesz pomocy przy kupnie lub sprzedaży nieruchomości?

Zarezerwuj online

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Autor
Kacper Kruszka

Z wykształcenia inżynier. Lubi konkret i rzetelną treść. Kilka lat pracował w branży nieruchomości jako pośrednik. Wie, na co należy zwracać uwagę podczas odbiorów technicznych inwestycji deweloperskich, a także w trakcie oględzin mieszkania na rynku wtórnym. Potrafi rzeczowo odnieść się do wad i usterek, jakie można znaleźć w trakcie odbioru. Wie też, które usterki występują najczęściej w inwestycjach deweloperskich. Jego pasją są stare samochody.