Rządowe plany reformy rynku nieruchomości mają ukrócić pobieranie podwójnych prowizji i wymusić formalne ustalenia jeszcze przed wystawieniem lokalu na sprzedaż. Przeczytaj artykuł i dowiedz się, na co zwrócić uwagę w umowie z agentem, aby zabezpieczyć swoje finanse i uniknąć ukrytych kosztów.
Umowa z pośrednikiem określa zasady współpracy przy sprzedaży lub zakupie nieruchomości. Obecnie strony mają dużą swobodę w ustalaniu zakresu usług oraz wynagrodzenia agenta. Ministerstwo Rozwoju i Technologii planuje jednak zmiany, które mają uporządkować rynek pośrednictwa i ograniczyć praktyki budzące wątpliwości klientów.
Na razie są to założenia do projektu zmian w przepisach. Nie stanowią więc obowiązującego prawa, a ich ostateczny zakres może zmienić się w toku prac legislacyjnych.
Zapraszamy do wysłuchania 53. odcinka podcastu z Bartoszem Łuczakiem.
Po deregulacji zawodu pośrednika nie trzeba posiadać państwowej licencji ani zdawać egzaminu zawodowego. Rynek jest otwarty, a zakres usług poszczególnych agentów może znacząco się różnić.
Duża swoboda dotyczy również warunków współpracy. Strony ustalają między innymi wysokość prowizji, zakres czynności agenta czy zasady wyłączności. Dlatego przed rozpoczęciem współpracy szczególnego znaczenia nabiera dokładne sprawdzenie umowy.
Problemy pojawiają się zwłaszcza wtedy, gdy klient nie wie, za jakie czynności płaci albo w którym momencie powstaje obowiązek zapłaty prowizji. Spory mogą dotyczyć również dodatkowych kosztów, wyłączności oraz zasad zakończenia współpracy.
Umowa z pośrednikiem nieruchomości - zmiany w przepisachJednym z najważniejszych założeń reformy jest uporządkowanie zasad oferowania nieruchomości. Pośrednik ma posiadać umowę z właścicielem, zanim rozpocznie oferowanie jego mieszkania lub domu.
Rozwiązanie ma ograniczyć praktykę przejmowania prywatnych ofert i publikowania ich przez agentów bez jasno ustalonych zasad współpracy.
W umowie szczególnie istotne będą:
Ostateczne przepisy powinny określić szczegóły nowych obowiązków. Na obecnym etapie nie należy więc zakładać, że wszystkie rozwiązania przedstawione w założeniach zostaną przyjęte w niezmienionej postaci.
Istotną kwestią pozostaje forma zawierania umowy. Założenia nie pozwalają jeszcze jednoznacznie przesądzić, jakie wymagania będą obowiązywać po wejściu nowych przepisów.
Możliwe jest wykorzystanie formy dokumentowej, np. elektronicznego potwierdzenia uzgodnionych warunków. Nie jest to jednak rozwiązanie, które na obecnym etapie można przedstawiać jako przesądzone.
Najważniejsze z perspektywy klienta jest jednoznaczne określenie warunków współpracy. Właściciel powinien wiedzieć, jakie czynności może wykonywać agent, gdzie może publikować ofertę i jakie wynagrodzenie będzie mu przysługiwało.
Najważniejsze obszary planowanych zmian dla pośrednikówDuże znaczenie może mieć również planowane ograniczenie pobierania wynagrodzenia od dwóch stron tej samej transakcji.
Zgodnie z omawianymi założeniami agent działający na rzecz sprzedającego nie powinien jednocześnie pobierać prowizji od osoby kupującej tę samą nieruchomość. Ograniczyłoby to sytuacje, w których nabywca musi podpisać umowę z agentem sprzedającego tylko po to, aby obejrzeć mieszkanie.
Kupujący nadal będzie mógł zatrudnić własnego pośrednika. W takim modelu jeden agent reprezentuje sprzedającego, a drugi nabywcę i każdy otrzymuje wynagrodzenie od swojego klienta.
Zmiana może wpłynąć na wysokość prowizji pobieranych od sprzedających. Jest to jednak potencjalny efekt rynkowy, a nie element planowanej regulacji.
Niezależnie od dalszych losów projektu przed podpisaniem dokumentu warto dokładnie przeanalizować jego warunki. Szczególnej uwagi wymagają:
Precyzyjne zapisy pozwalają ograniczyć ryzyko sporu już po znalezieniu kupującego lub zawarciu transakcji.
Kolejnym ważnym kierunkiem reformy jest nałożenie na pośredników obowiązku weryfikacji stanu prawnego i faktycznego oferowanej nieruchomości. Może to istotnie zwiększyć zakres odpowiedzialności agenta.
Problemem pozostaje jednak sposób realizacji tego obowiązku. Sam zapis nakazujący „zweryfikowanie” nieruchomości niewiele zmieni, jeżeli przepisy nie określą, co dokładnie powinien sprawdzić pośrednik.
Znaczenie może mieć analiza księgi wieczystej, obciążeń nieruchomości czy zgodności podstawowych informacji z rzeczywistym stanem lokalu. Zakres ewentualnego badania technicznego wymaga natomiast doprecyzowania.
|
Obszar |
Obecna praktyka |
Planowany kierunek zmian |
|
Oferowanie nieruchomości |
Zróżnicowane praktyki rynkowe |
Umowa z właścicielem przed rozpoczęciem oferowania |
|
Prowizja |
Możliwe wynagrodzenie od obu stron |
Ograniczenie pobierania prowizji od obu stron tej samej transakcji |
|
Weryfikacja nieruchomości |
Zakres zależny od pośrednika i umowy |
Obowiązek weryfikacji stanu prawnego i faktycznego |
|
Kontrola |
Ograniczony nadzór nad praktykami agentów |
Kontrole przestrzegania |
Planowane rozwiązania przewidują również mechanizm kontroli pośredników. Zadanie to ma zostać powierzone Inspekcji Handlowej.
Kontrola mogłaby obejmować zawieranie wymaganych umów, przestrzeganie nowych zasad dotyczących prowizji oraz wykonywanie obowiązku sprawdzania nieruchomości.
Skuteczność nowych regulacji będzie zależała przede wszystkim od precyzji przepisów. Bez określenia standardu weryfikacji trudno będzie bowiem ocenić, czy pośrednik rzeczywiście prawidłowo wykonał swoje obowiązki.
Planowane zmiany mają zwiększyć przejrzystość rynku pośrednictwa. Klient powinien dokładniej wiedzieć, kogo reprezentuje agent, za jakie czynności otrzymuje prowizję oraz jaki jest jego zakres odpowiedzialności.
Nie oznacza to powrotu do państwowych licencji dla pośredników. Reforma ma przede wszystkim uporządkować zasady świadczenia usług i ograniczyć praktyki powodujące konflikty między agentami, sprzedającymi i kupującymi.
Ostateczne obowiązki poznamy jednak dopiero po przygotowaniu i uchwaleniu nowych przepisów.
Więcej o planowanych zmianach dotyczących pośredników nieruchomości można dowiedzieć się z pełnego odcinka podcastu Pewnego Lokalu:https://youtu.be/-eUqF055W58
Zapraszamy do wysłuchania 52. odcinka podcastu z Piotrem Semeniukiem.
Zapraszamy do wysłuchania 51. odcinka podcastu z Piotrem Semeniukiem.
Czy ten artykuł był pomocny?
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.
Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Zapraszamy do wysłuchania 50. odcinka podcastu z Piotrem Semeniukiem i Karolem Fudalą.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
