Weryfikacja stanu nieruchomości przez pośredników – nowy obowiązek

Weryfikacja stanu nieruchomości przez pośredników – nowy obowiązek

Zakup mieszkania lub domu wymaga sprawdzenia nie tylko ceny i lokalizacji, ale również sytuacji prawnej oraz faktycznego stanu nieruchomości. Obecnie zakres takiej kontroli wykonywanej przez pośrednika może być bardzo różny. Ministerstwo Rozwoju i Technologii planuje jednak zmiany, które mają zwiększyć odpowiedzialność agentów za oferowane nieruchomości.

Na razie mowa o założeniach do projektu zmian w ustawie o gospodarce nieruchomościami, a nie o obowiązujących przepisach. Jedną z propozycji jest wprowadzenie obowiązku weryfikacji stanu prawnego i faktycznego nieruchomości.

Jak dziś pośrednik sprawdza nieruchomość?

Po deregulacji zawodu pośrednika nie obowiązuje jeden szczegółowy standard określający sposób sprawdzania mieszkania lub domu przed rozpoczęciem sprzedaży. Zakres wykonywanych czynności zależy od konkretnej agencji, doświadczenia pośrednika i zawartej umowy.

Niektóre biura analizują księgi wieczyste i dokumentację, a w razie potrzeby korzystają ze wsparcia prawników lub inżynierów. Inne skupiają się przede wszystkim na przygotowaniu ogłoszenia i znalezieniu nabywcy.

Samo wystawienie nieruchomości przez agencję nie oznacza więc, że została ona poddana pełnemu audytowi prawnemu lub technicznemu.

Weryfikacja nieruchomości przez pośredników

Dlaczego ma pojawić się obowiązek weryfikacji?

Planowana reforma ma zwiększyć bezpieczeństwo osób uczestniczących w transakcjach i ograniczyć różnice pomiędzy standardami pracy poszczególnych agencji.

Za zmianami przemawiają między innymi:

• brak jednolitego standardu sprawdzania nieruchomości;
• duże różnice w jakości usług pośredników;
• ryzyko uznania oferty za zweryfikowaną tylko dlatego, że prowadzi ją agencja;
• brak jasnego zakresu odpowiedzialności pośrednika.

Nowe przepisy miałyby określić podstawowy zakres obowiązków związanych ze sprawdzaniem oferowanej nieruchomości.

Co będzie musiał sprawdzić pośrednik?

Zgodnie z przedstawionymi założeniami pośrednik ma weryfikować stan prawny i faktyczny nieruchomości. Szczegółowy zakres tego obowiązku nie został jeszcze przesądzony.

W przypadku sytuacji prawnej podstawowym źródłem informacji jest księga wieczysta. Pozwala ona ustalić właściciela oraz sprawdzić hipoteki, służebności, roszczenia i inne prawa mogące mieć znaczenie dla kupującego.

Znaczenie mogą mieć również dokumenty będące podstawą nabycia nieruchomości oraz informacje dotyczące jej faktycznego statusu. Dopiero ostateczna wersja przepisów pokaże jednak, jak szczegółowa ma być taka kontrola.

Zakres planowanej weryfikacji nieruchomości przez pośrednika

Czy pośrednik sprawdzi stan techniczny mieszkania?

To jedna z najważniejszych niewiadomych. Założenia odnoszą się do stanu prawnego i faktycznego, co nie musi oznaczać obowiązku wykonywania profesjonalnego audytu technicznego.

Pośrednik nie musi mieć wiedzy inżynieryjnej pozwalającej ocenić instalacje, zawilgocenie, wentylację czy inne elementy budynku. Jeżeli przyszłe regulacje obejmą również szerszą kontrolę techniczną, agencje mogą częściej korzystać z usług zewnętrznych specjalistów.

Problemem pozostaje sposób udokumentowania wykonanej weryfikacji. Ogólny zapis nakazujący „sprawdzenie nieruchomości” może być niewystarczający, jeżeli przepisy nie określą dokładnie wymaganych czynności.

Jednym z możliwych rozwiązań byłby standardowy raport zawierający informacje o stanie prawnym, faktycznym i ewentualnie technicznym nieruchomości. Na razie jest to jednak koncepcja, a nie potwierdzony element projektowanych regulacji.

Kontrole pośredników i możliwe kary

Nadzór nad przestrzeganiem nowych zasad ma sprawować Inspekcja Handlowa. Kontrole mogą obejmować:

• wykonywanie obowiązku weryfikacji nieruchomości;
• zasady zawierania umów z klientami;
• przestrzeganie nowych reguł dotyczących prowizji;
• dokumentowanie czynności wykonywanych przez pośrednika.

Za naruszenia mają grozić sankcje finansowe. Skuteczność kontroli będzie jednak zależała od tego, czy ustawodawca dokładnie określi wymagany standard weryfikacji.

Co zmiany oznaczają dla kupujących i pośredników?

Kupujący mogą otrzymać dostęp do bardziej uporządkowanych i sprawdzonych informacji o nieruchomości. Nadal jednak warto pamiętać, że pośrednik nie musi zastępować prawnika czy inżyniera wykonującego niezależny audyt.

Dla agencji reforma oznacza więcej obowiązków związanych z analizą dokumentacji i potwierdzaniem informacji zawartych w ofertach. Może również zwiększyć znaczenie współpracy ze specjalistami zajmującymi się audytami prawnymi i technicznymi.

Obowiązek sprawdzania stanu prawnego i faktycznego może zwiększyć bezpieczeństwo transakcji. Kluczowe będzie jednak określenie, co dokładnie pośrednik powinien zweryfikować i w jaki sposób ma to udokumentować.

Na razie są to założenia planowanej reformy, dlatego ostateczny zakres obowiązków może jeszcze ulec zmianie.

Więcej o planowanych regulacjach można dowiedzieć się z podcastu Pewnego Lokalu: https://youtu.be/-eUqF055W58

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy kupnie nieruchomości?

Zamów fachową pomoc z Pewny Lokal!

• Średnio wykrywamy w nieruchomości 16 usterek.
• Nasza kancelaria przeanalizowała tysiące umów nabycia nieruchomości.
• Jesteśmy największą inżynieryjno-prawną firmą od audytu nieruchomości. Działamy w całej Polsce.

Gwarancja wyłapania usterek.
Doświadczeni inżynierowie i prawnicy.
Duża dyspozycyjność.

Rezerwuj online

Potrzebujesz pomocy przy kupnie lub sprzedaży nieruchomości?

Zarezerwuj online

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Autor
Patrycja Milowska

Absolwentka studiów wyższych, która w każdej wolnej chwili pisze teksty. Nieruchomości to branża, którą zna i lubi. Merytorycznie pracowała w biurze sprzedaży dewelopera, który realizował inwestycje w większych miastach, sama kupiła jedną z nich, więc wie jak wyglądają formalności. W wolnych chwilach chodzi do kina.