Artykuł omawia, na co zwrócić uwagę przy zakupie działki na terenie zalewowym lub objętym ochroną środowiskową. Dowiesz się, jakie ograniczenia prawne mogą wystąpić oraz jak zabezpieczyć swoją inwestycję przed potencjalnymi problemami.
Zakup działki pod budowę domu lub inwestycję, to decyzja, która wiąże się z ogromną odpowiedzialnością. Wybór lokalizacji i jej otoczenia, to jedno, ale znacznie istotniejsza, jest jej wolność od obciążeń prawnych i technicznych. Dlatego jednym z kluczowych elementów, które należy wziąć pod uwagę przy wyborze działki, jest jej usytuowanie w strefie zalewowej lub ochronnej. W artykule wyjaśnimy, dlaczego zakup takiej działki może stanowić dla nas poważne zagrożenie oraz dlaczego warto skorzystać z profesjonalnego audytu prawnego przed podjęciem decyzji o zakupie.
Strefy zalewowe to obszary, które są szczególnie narażone na powodzie lub inne zagrożenia naturalne. W Polsce strefy te są klasyfikowane w zależności od ryzyka wystąpienia powodzi, które może się zdarzyć raz na 10, 50, 100 czy nawet 1000 lat. Działka znajdująca się w takiej strefie stanowi duże wyzwanie, zwłaszcza jeżeli planujemy budowę domu.
Z filmu dowiecie się Państwo m.in., na co warto zwrócić uwagę przed kupnem działki.
Budowa domu w strefie zalewowej to oczywiste ryzyko powodzi, co może prowadzić do zniszczenia mienia lub nawet utraty życia. I nawet w sytuacji, gdy w ostatnich latach działka nie była zalewana, to nie powinniśmy wykluczać takiej możliwości. A strefy ochronne?
Strefy ochronne, to obszary, wobec których przepisy w surowszy sposób regulują dopuszczalne możliwości zabudowy. Na przykład obszary ochrony przyrody. Może się więc zdarzyć, że na takiej działce niemożliwe będzie wybudowanie domu wg zakupionego wcześniej projektu!
Działka w strefie zalewowejJeżeli chcemy dowiedzieć się, czy dana działka znajduje się w strefie zalewowej lub ochronnej, możemy skorzystać z dostępnych w sieci geoportali. Jest to jeden z prostszych sposobów na weryfikację stref powodziowych. Tego typu portale zawierają szczegółowe mapy oraz dane, dzięki którym można sprawdzić, czy interesujący nas teren, jest narażony na tego typu ryzyko.
Niektóre z geoportali dostarczają także raporty zawierające informacje o prawdopodobieństwie wystąpienia powodzi w określonym czasie (np. raz na 10, 50, 100, 1000 lat). Niestety, skorzystanie w powszechnie dostępnych portali online, nie daje nam 100% pewności, że działka jest bezpieczna. Dane w systemie mogą nie być aktualne. Dlatego najbezpieczniejszym sposobem weryfikacji działki jest skontaktowanie się z odpowiednimi służbami administracyjnymi.
Wpływ położenia działki w strefie ograniczeń na jej wartość rynkowąZakup działki w strefie zalewowej wiąże się z szeregiem ryzyk, których musimy być świadomi przed zakupem. I nie chodzi tu tylko o potencjalne zalanie nieruchomości. Mogą pojawić się także problemy związane z koniecznością przeprowadzenia kosztownych działań zabezpieczających przed powodzią. Budowa w takim obszarze może wiązać się z dodatkowymi wymaganiami, jak np. podniesienie poziomu gruntu, co znacząco podniesie koszt inwestycji.
Z kolei niektóre obszary objęte strefą ochronną mogą mieć ograniczenia w zakresie budowy ze względu na przepisy dotyczące ochrony środowiska lub dziedzictwa przyrodniczego. Na przykład w przypadku stref ochrony przyrody, takich jak obszary Natura 2000, budowa nieruchomości może być całkowicie zabroniona. Zatem wejdziemy w posiadanie działki, na której de facto nie możemy nic postawić. A nasza inwestycja przestaje być możliwa lub opłacalna.
Powinniśmy mieć także świadomość, że działki w strefach zalewowych lub ochronnych najczęściej mają niższą wartość rynkową. Będzie to miało znaczenie w przypadku ubiegania się o kredyt hipoteczny — banki mogą uznać nieruchomość za zbyt ryzykowną. Będzie to miało także znaczenie, jeżeli postanowimy w przyszłości sprzedać nieruchomość. Możemy nie znaleźć kupca lub zostaniemy zmuszeni do znacznej obniżki ceny. Wreszcie, ubezpieczenie nieruchomości w takich obszarach może być droższe lub w ogóle niedostępne.
Szacunkowe konsekwencje finansowe zakupu działki w strefie zalewowej lub ochronnej
| Typ ryzyka | Potencjalny koszt lub strata | Kiedy się pojawia? |
| Zabezpieczenie przeciwpowodziowe | 20 000-100 000 zł (np. wałki, podwyższenie gruntu) | Na etapie przygotowania działki do budowy. |
| Utrata wartości działki | Spadek ceny o 15-40% | W momencie sprzedaży lub ubiegania się o kredyt |
| Droższe ubezpieczenie | +30-100% względem standardowego ubezpieczenia | Przy próbie objęcia nieruchomości ochroną ubezpieczeniową |
| Brak możliwości zabudowy | Całkowita utrata celu inwestycyjnego | Po analizie MPZP lub decyzji środowiskowej |
| Wydłużenie formalności | Opóźnienie inwestycji o 3-12 miesięcy | W trakcie uzyskiwania pozwoleń i uzgodnień |
| Konieczność zmiany projektu domu | 5 000-25 000 za nowy projekt lub adaptację | Gdy pierwotny projekt nie spełnia wymogów strefowych |
Audyt prawny działki to kluczowy element, który pomoże zminimalizować nam ryzyko związane z zakupem nieodpowiedniej nieruchomości. Dzięki profesjonalnemu audytowi możemy dokładnie sprawdzić, czy działka nie znajduje się w strefie zalewowej lub ochronnej, a także zweryfikować inne aspekty prawne, takie jak zgodność danych w księgach wieczystych, ewidencjach gruntów, czy planach zagospodarowania przestrzennego.
Profesjonaliści Pewnego Lokalu, mają wiedzę i narzędzia, które pozwalają na szczegółową analizę terenu i Miejscowych Planów Zagospodarowania Terenu. Dzięki czemu możemy upewnić się, że kupowana nieruchomość jest wolna od wad związanych z lokalizacją oraz wad prawnych ujawnionych w księgach wieczystych.
Z filmu dowiecie się Państwo m.in., na co warto zwrócić uwagę przed kupnem działki.
Zachęcamy do obejrzenia naszego filmu.
Działamy na terenie całej Polski.
Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.
Sporządzenie raportu zajmie nam najczęściej 2 dni robocze.
Możemy wykonać audyt działki w dowolnym terminie.
Sprawdzimy nie tylko księgi wieczyste, ale też kwestie budowlane i inne ryzyka.
Zachęcamy do obejrzenia naszego filmu.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
