Zrozumienie ryzyka związanego ze spółkami celowymi dewelopera jest kluczowe dla ochrony praw nabywcy i skutecznego egzekwowania napraw usterek w ramach rękojmi.
Rynek pierwotny nieruchomości w Polsce przeszedł w ostatnich latach ogromną ewolucję. Od "Dzikiego Zachodu" sprzed 2011 roku, przez pierwszą ustawę deweloperską, aż po obecne regulacje, standardy ochrony nabywców znacząco wzrosły. Mimo to, jeden problem pozostaje niezmiennie aktualny i budzi uzasadnione obawy osób kupujących mieszkania: co dzieje się z rękojmią, gdy deweloper – czyli podmiot, z którym podpisaliśmy umowę – przestaje istnieć lub kończy swoją działalność zaraz po przekazaniu kluczy?
Większość inwestycji deweloperskich w Polsce realizowana jest przez tzw. spółki celowe (ang. Special Purpose Vehicle – SPV). Jest to podmiot powoływany przez dewelopera-matkę wyłącznie w celu realizacji jednego, konkretnego przedsięwzięcia inwestycyjnego. Z biznesowego punktu widzenia ma to sens – odseparowuje ryzyko finansowe danej inwestycji od reszty portfela grupy kapitałowej. Jednak z perspektywy nabywcy, taka konstrukcja tworzy realne zagrożenie.
Zapraszamy do wysłuchania 45. odcinka podcastu z dr Piotrem Semeniukiem i dr Bartoszem Stelmachem.
Gdy inwestycja zostaje ukończona, lokale wydane, a ostatnie mieszkanie sprzedane, spółka celowa często traci swój cel ekonomiczny. W scenariuszu pesymistycznym, firma zostaje wygaszona lub zlikwidowana. Dla nabywcy oznacza to, że w razie wystąpienia wady ukrytej – np. pękania ścian czy nieszczelności fundamentów – nie ma kogo wezwać do usunięcia usterek w ramach rękojmi.
Cykl życia spółki celowejZgodnie z Kodeksem cywilnym, rękojmia za wady fizyczne nieruchomości trwa 5 lat od momentu wydania lokalu. Nabywca ma prawo żądać usunięcia wady, obniżenia ceny lub, w przypadku wady istotnej, odstąpienia od umowy. Wszystko to opiera się jednak na założeniu, że po drugiej stronie istnieje adresat roszczenia.
Bartosz Stelmach, adwokat specjalizujący się w umowach deweloperskich, podkreśla, że zjawisko "zwijania się" spółek deweloperskich zaraz po sprzedaży mieszkań jest realnym wyzwaniem. Jeśli spółka celowa nie posiada majątku, a jej wspólnicy wycofali z niej kapitał, teoretyczne prawo do naprawy staje się bezwartościowe. Nabywca zostaje z wadliwym lokalem, a deweloper-matka często zasłania się odrębną osobowością prawną spółki celowej, twierdząc, że nie ponosi odpowiedzialności za jej zobowiązania.
Kluczem do ochrony jest etap przed podpisaniem umowy deweloperskiej. Świadomy nabywca nie powinien godzić się na bierne przyjmowanie wzorców umownych, które nie określają odpowiedzialności następczej. Istnieje kilka skutecznych metod zabezpieczenia swoich praw:
Wymuszanie odpowiedzialności grupy kapitałowej: Na etapie negocjacji umowy warto domagać się zapisu, w którym spółka-matka (główny deweloper) przyjmuje na siebie solidarną odpowiedzialność za wady wykonawcze. Dzięki temu, nawet jeśli spółka celowa zniknie z rynku, roszczenia z tytułu rękojmi możemy kierować bezpośrednio do podmiotu, który nadal istnieje.
Precyzyjne wskazanie podmiotu odpowiedzialnego: W sytuacjach, gdy spółka celowa planuje likwidację po sprzedaży, w umowie deweloperskiej powinna znaleźć się konkretna klauzula wskazująca, kto przejmuje roszczenia z rękojmi.
Zapisy typu "inny podmiot wskazany przez dewelopera" są zbyt ogólne i niebezpieczne. Należy dążyć do wpisania nazwy konkretnej spółki, którą możemy wcześniej prześwietlić (sprawdzić jej historię, kapitał i stabilność).
Analiza powiązań kapitałowych: Jako nabywcy mamy prawo pytać, kto stoi za spółką celową. Warto sprawdzić, czy jest to firma z długim stażem na rynku, czy podmiot założony "na potrzeby" tej jednej inwestycji. Grupa kapitałowa, która działa w długiej perspektywie czasowej, ma znacznie silniejszy bodziec do dbania o wizerunek i usuwania wad, niż byt stworzony do jednego projektu.
Typy podmiotów deweloperskichUstawodawca dostrzegł problematykę spółek celowych, ale proces zmian jest powolny. Obecne przepisy i nadchodzące nowelizacje zmierzają w stronę większej transparentności, jednak wciąż najskuteczniejszym narzędziem ochrony pozostaje umowa.
Bartosz Stelmach zwraca uwagę, że choć rynek się profesjonalizuje i świadomość nabywców rośnie, to wciąż pokutuje przekonanie, że "deweloper musi naprawić". Musi, o ile jeszcze istnieje. Dlatego tak ważne jest, aby przy analizie umowy deweloperskiej nie skupiać się wyłącznie na terminach płatności i harmonogramie budowy, ale poświęcić uwagę sekcji dotyczącej odpowiedzialności za wady po zakończeniu inwestycji.
Warto pamiętać, że w przypadku wad istotnych, roszczenia przeciwko spółce celowej mogą być trudne do wyegzekwowania nawet przed jej likwidacją, jeśli spółka ta nie posiada płynności finansowej. Dlatego tak ważne jest "przeniesienie" odpowiedzialności na podmiot trwale obecny na rynku.
Jeśli już dojdzie do sytuacji, w której deweloper odmawia naprawy, a nasza spółka celowa jest w stanie likwidacji, nabywcy często decydują się na tzw. wykonawstwo zastępcze. Polega ono na usunięciu wady przez zewnętrzną firmę na koszt dewelopera. Jest to jednak rozwiązanie ryzykowne, gdyż wymaga wcześniejszego uzyskania wyroku sądowego lub precyzyjnego uregulowania w umowie.
Realność egzekwowania naprawZnikający deweloper to ryzyko, które można zminimalizować poprzez odpowiednie zapisy umowne. Rękojmia to nie tylko przywilej nabywcy, to przede wszystkim konkretne zobowiązanie finansowe dla dewelopera. Jeśli deweloper buduje swoje projekty w oparciu o solidne fundamenty finansowe i uczciwą strukturę korporacyjną, nie powinien mieć oporów przed podpisaniem gwarancji odpowiedzialności spółki-matki.
Dla nabywcy mieszkania cena zakupu to tylko wierzchołek góry lodowej. Realny koszt inwestycji to także spokój ducha przez pierwsze lata eksploatacji. Dlatego każda złotówka wydana na analizę prawną umowy przed jej podpisaniem, skupioną nie tylko na metrażu, ale właśnie na strukturze odpowiedzialności za wady, jest inwestycją w bezpieczeństwo naszego kapitału. Nie dajmy się zwieść tymczasowości spółek celowych – wymagajmy gwarancji, które przeżyją inwestycję.
Zapraszamy do odsłuchania 20. odcinka podcastu.
Zapraszamy do odsłuchu odcinka podcastu Pewny Lokal z udziałem Bartosza Łuczaka.
Czy ten artykuł był pomocny?
Działamy na terenie całej Polski.
Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.
Sporządzenie raportu zajmie nam najczęściej 2 dni robocze.
Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Zapraszamy do posłuchania 17. odcinka podcastu nieruchomościowego.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
