Konieczność zawarcia umowy deweloperskiej: obchodzenie przepisów przez notariuszy

Ustawa deweloperska została stworzona po to, by chronić nabywców mieszkań przed utratą środków i nieuczciwymi praktykami inwestorów. Wymaga, aby transakcje dotyczące lokali w budowie były realizowane wyłącznie na podstawie umów deweloperskich, zawieranych w formie aktu notarialnego i powiązanych z rachunkiem powierniczym. Pomimo tego w praktyce zdarzają się przypadki, gdy niektórzy notariusze przyjmują do podpisu inne typy umów, które w rzeczywistości pełnią funkcję umowy deweloperskiej – choć formalnie nią nie są. Takie obchodzenie przepisów, jest dość  rzadkie, ale potencjalnie bardzo niebezpieczne.

Czym jest umowa deweloperska i dlaczego jest obowiązkowa

Zgodnie z ustawą z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, umowa deweloperska to akt notarialny zawierany pomiędzy deweloperem a nabywcą, w którym deweloper zobowiązuje się do wybudowania budynku i przeniesienia na nabywcę własności lokalu lub domu po zakończeniu inwestycji. Celem tego aktu jest pełna ochrona środków klienta, w tym:

• obowiązek prowadzenia rachunku powierniczego,
• przekazywanie wpłat nabywcy wyłącznie przez bank po potwierdzeniu postępu budowy,
• obowiązek wpisu roszczenia nabywcy do księgi wieczystej,
• jasne zasady zwrotu środków w przypadku upadłości dewelopera.

Ustawa nie pozostawia tu żadnego pola do interpretacji – jeśli inwestycja jest w toku, a lokal nie istnieje jeszcze jako samodzielna nieruchomość, umowa musi mieć formę umowy deweloperskiej.

Umowa deweloperska - czym jest?

Jak niektórzy notariusze obchodzą przepisy

Eksperci Pewnego Lokalu zwracają uwagę na przypadki, w których notariusze ignorują literalne brzmienie ustawy, podpisując akty o innej nazwie – np. „umowa przedwstępna sprzedaży”, „umowa rezerwacyjna” lub „umowa zobowiązująca do przeniesienia własności lokalu po wybudowaniu”. Formalnie takie akty przypominają zwykłą umowę przedwstępną, jednak ich treść jednoznacznie wskazuje, że chodzi o sprzedaż lokalu jeszcze niewybudowanego. W praktyce więc zastępują umowę deweloperską – tyle że bez zabezpieczeń, które ustawa wymaga. Eksperci przywołują konkretne przykłady, gdzie notariusz – wbrew ustawie – sporządził akt sprzedaży „prawa do przyszłego lokalu”, pomijając rachunek powierniczy i inne zabezpieczenia. Takie przypadki są rzadkie, ale jak podkreślają eksperci, stanowią „skrajny przykład braku etyki zawodowej” i mogą mieć dla kupującego bardzo poważne konsekwencje finansowe.

Dlaczego notariusze czasem decydują się na takie umowy

Powody takich praktyk bywają różne:

• utrwalone relacje z deweloperem, który jest stałym klientem kancelarii,
• dążenie do przyspieszenia transakcji, gdy inwestycja jest na etapie początkowym,
• presja ekonomiczna, by nie utracić zleceń od dużych firm,
• błędne przekonanie, że wystarczy zachować formę aktu notarialnego, by transakcja była zgodna z prawem.

W rzeczywistości żaden z tych argumentów nie zwalnia notariusza z obowiązku stosowania przepisów. Notariusz ma status osoby zaufania publicznego i powinien działać niezależnie od interesów którejkolwiek ze stron.

Ryzyka dla kupującego

Zawarcie zwykłej umowy przedwstępnej zamiast umowy deweloperskiej pozbawia nabywcę niemal całej ochrony, którą gwarantuje ustawa. Oznacza to, że:

• wpłaty kupującego nie są chronione rachunkiem powierniczym,
• brak jest obowiązku wpisu roszczenia do księgi wieczystej,
• nie ma gwarancji zwrotu pieniędzy w razie niewywiązania się dewelopera,
• bank nie kontroluje postępu budowy,
• deweloper może sprzedać lokal kilku osobom jednocześnie.

W efekcie klient ponosi ryzyko utraty środków, a w razie upadłości dewelopera nie ma żadnych narzędzi, by odzyskać pieniądze.

Odpowiedzialność notariusza

Notariusz, który przyjmuje do podpisu akt notarialny omijający przepisy ustawy deweloperskiej, działa nie tylko wbrew etyce zawodowej, ale potencjalnie narusza przepisy prawa. Zgodnie z art. 49 Prawa o notariacie, notariusz ponosi odpowiedzialność dyscyplinarną za czynności sprzeczne z przepisami lub zasadami etyki. W skrajnych przypadkach jego działania mogą zostać zakwalifikowane jako rażące naruszenie prawa, skutkujące nawet unieważnieniem aktu notarialnego. Eksperci Pewnego Lokalu zwracają uwagę, że choć takie przypadki stanowią margines, to jednak mają miejsce i często są motywowane chęcią „obejścia formalności” – co nie powinno mieć miejsca w zawodzie zaufania publicznego.

Dlaczego kupujący często nie dostrzega problemu?

Z perspektywy klienta akt notarialny wygląda profesjonalnie – ma odpowiednią formę, pieczęcie, odczytanie treści, podpisy. Większość nabywców nie wie, że nazwa dokumentu („umowa przedwstępna”) może oznaczać coś znacznie mniej bezpiecznego niż umowa deweloperska.

Kupujący może nie wiedzieć, że podpisując inną niż deweloperska umowę:

• traci ochronę ustawową,
• nie nabywa roszczenia do nieruchomości,
• nie może skorzystać z mechanizmów bankowych kontroli inwestycji,
• w praktyce działa „na słowo” dewelopera.

Jak uniknąć takich sytuacji

Eksperci Pewnego Lokalu rekomendują kilka prostych zasad. Należy każdorazowo zweryfikować podstawę prawną zawieranej umowy. W przypadku inwestycji będącej w toku właściwą formą jest umowa deweloperska. Warto domagać się udostępnienia prospektu informacyjnego oraz informacji o rachunku powierniczym – ich brak powinien być traktowany jako poważny sygnał ostrzegawczy. Nie należy akceptować podpisania umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego, jeśli budynek nie został jeszcze wybudowany. W razie wątpliwości dokumenty warto skonsultować z niezależnym prawnikiem, a także unikać kancelarii notarialnych utrzymujących stałą współpracę z jednym deweloperem.

Kontrola i sankcje

Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK) już kilkukrotnie zwracał uwagę, że obchodzenie ustawy deweloperskiej stanowi naruszenie zbiorowych interesów konsumentów. W przypadkach ujawnienia nieprawidłowości możliwe jest wszczęcie postępowania dyscyplinarnego wobec notariusza przez właściwą izbę notarialną. Jak podkreślają eksperci Pewnego Lokalu, przypadki te są rzadkie, ale szczególnie bulwersujące – bo pokazują, że nawet system zaufania publicznego może być wykorzystywany w sposób sprzeczny z celem ustawy.

Dlaczego te przypadki psują zaufanie do zawodu

Notariusz pełni kluczową rolę jako gwarant bezpieczeństwa i bezstronności w obrocie prawnym. Gdy jednak angażuje się w działania prowadzące do obchodzenia przepisów, podważa fundament zaufania, na którym opiera się instytucja notariatu. Takie przypadki, choć sporadyczne, powinny być jednoznacznie potępiane i zgłaszane właściwym organom samorządu zawodowego. Jedynie konsekwentna reakcja środowiska notarialnego może przywrócić zaufanie do profesji, której podstawowym zadaniem jest ochrona porządku prawnego i interesów obywateli.

Podpisanie umowy przedwstępnej zamiast deweloperskiej – pozorna oszczędność, realna utrata ochrony

Zawarcie zwykłej umowy przedwstępnej w miejsce umowy deweloperskiej nie stanowi uproszczenia formalności, lecz faktyczne pozbawienie nabywcy ustawowych gwarancji. Oznacza to utratę ochrony finansowej, zabezpieczenia prawnego oraz możliwości skutecznego dochodzenia roszczeń w razie problemów z inwestycją. Notariusz, który dopuszcza do takiego rozwiązania, narusza zasady wykonywania zawodu oraz obowiązujące przepisy prawa. Choć przypadki te występują rzadko, ich konsekwencje mogą być poważne – od utraty środków po wieloletnie spory sądowe. Dlatego tak ważne jest, by kupujący zachowali czujność, znali swoje prawa i w razie wątpliwości korzystali z pomocy niezależnych ekspertów prawnych.

Więcej informacji na ten temat znaleźć można w odcinku podcastu Pewnego Lokalu, do odsłuchania którego zapraszamy tutaj: https://youtu.be/5Tv7DSv5u38

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy kupnie nieruchomości?

Zamów fachową pomoc z Pewny Lokal!

• Średnio wykrywamy w nieruchomości 16 usterek.
• Nasza kancelaria przeanalizowała tysiące umów nabycia nieruchomości.
• Jesteśmy największą inżynieryjno-prawną firmą od audytu nieruchomości. Działamy w całej Polsce.

Gwarancja wyłapania usterek.
Doświadczeni inżynierowie i prawnicy.
Duża dyspozycyjność, usługi nawet w 24 h.

Rezerwuj online

Autor
Weronika Mierczak

Na co dzień pracuje jako logopeda i rozwija dodatkowe zainteresowania związane z SEO oraz tworzeniem treści na strony internetowe, zwłaszcza o tematyce nieruchomościowej.