Home staging to nie remont. Gdzie leży granica?

Home staging ma inne zadanie niż remont. Nie chodzi w nim o urządzenie mieszkania od początku ani o naprawienie wszystkich elementów, które nie odpowiadają aktualnym trendom. Jego celem jest takie przygotowanie lokalu, aby prezentował się atrakcyjniej dla potencjalnego kupującego. W 60. odcinku podcastu Pewnego Lokalu dr Piotr Semeniuk zwraca uwagę, że home staging znajduje się właściwie pomiędzy zwykłą sesją zdjęciową a remontem. Sama fotografia to jeszcze za mało, ale kompleksowa przebudowa mieszkania jest już czymś zupełnie innym.

Granica nie zawsze jest oczywista. Malowanie ścian, zmiana kilku lamp czy nawet odświeżenie płytek nadal może mieścić się w home stagingu. Wymiana instalacji, nowa kuchnia czy skuwanie płytek to już jednak znacznie większa ingerencja. Jak zdecydować, co zrobić przed sprzedażą?

Home staging – co właściwie oznacza?

W podcaście Pewnego Lokalu home staging został opisany jako przygotowanie nieruchomości do sprzedaży przede wszystkim od strony wizualnej. Nie chodzi więc o porządkowanie dokumentów czy rozwiązywanie problemów prawnych. Mieszkanie ma zostać przygotowane w taki sposób, aby lepiej prezentowało się osobie zainteresowanej zakupem.

Najprostsza wersja może być naprawdę niewielka.

W materiale jako home staging „minimum” pojawia się profesjonalne sprzątanie, dodanie kilku elementów wyposażenia oraz wykonanie dobrej sesji fotograficznej.

W praktyce można do tego dołożyć usunięcie zbędnych przedmiotów, uporządkowanie blatów, ograniczenie osobistych dekoracji czy poprawienie ustawienia mebli.

To nadal nie remont. Nie zmieniamy konstrukcji mieszkania ani jego instalacji. Pracujemy przede wszystkim nad tym, jak lokal jest odbierany.

Kiedy zaczyna się home staging maxi?

Granica robi się ciekawsza przy mieszkaniu, które jest sprawne technicznie, ale po kilku lub kilkunastu latach użytkowania wygląda na zużyte.
Wtedy same kwiaty czy poduszki mogą nie wystarczyć.

W 60. odcinku podcastu pojawiają się m.in. malowanie ścian, odświeżenie łazienki, malowanie płytek lub armatury, drobne naprawy i wymiana kilku przestarzałych lamp. Autor określa taki zakres jako bardziej rozbudowany home staging, zbliżający się już do granicy remontu.
Kluczowa różnica nadal pozostaje jednak taka sama: nie przebudowujemy mieszkania. Odświeżamy elementy, które działają, ale źle się prezentują.
Dobrym przykładem są stare płytki w łazience. Jeżeli są całe i dobrze trzymają się podłoża, a problemem jest głównie ich kolor, można rozważyć malowanie. Jeżeli natomiast płytki odpadają, podłoże jest zawilgocone albo instalacja wymaga wymiany, farba nie rozwiąże problemu. To już nie kwestia home stagingu.

Kuchnia dobrze pokazuje granicę między stagingiem a remontem

W kuchni bardzo łatwo przekroczyć sensowny budżet.

Fronty mogą być przestarzałe, ale korpusy szafek nadal pozostawać w dobrym stanie. W takim przypadku wymiana całej zabudowy nie zawsze będzie potrzebna. W podcaście jako przykład podano zmianę samych frontów. Autor wskazuje, że taki zabieg może wyraźnie poprawić wygląd kuchni bez zamawiania całego kompletu nowych mebli.

W podcaście pojawia się również orientacyjny przykład kosztowy: nowe fronty mogą kosztować około 2–3 tys. zł, podczas gdy kompletna nowa kuchnia w przywołanym przykładzie to około 20–25 tys. zł. Kwoty te pochodzą z podcastu i nie są aktualnym cennikiem rynkowym.

Co więcej, pełna wymiana kuchni może pociągnąć za sobą kolejne prace – np. przy instalacjach. W tym momencie trudno już mówić o home stagingu.

Tabela 1. Home staging czy remont – jak rozpoznać różnicę?

Najłatwiej spojrzeć na cel i skalę prac.

Granica nie przebiega więc przy jednym konkretnym rodzaju pracy. Ważniejsze jest to, czy poprawiamy sposób prezentacji istniejącego mieszkania, czy zaczynamy tworzyć je od nowa.

Czy warto remontować mieszkanie przed sprzedażą?

Nie ma jednej odpowiedzi.

Jeżeli nieruchomość ma poważne problemy techniczne, sama aranżacja nie pomoże. Kupujący może zwrócić uwagę na wilgoć, niesprawną instalację czy uszkodzone elementy niezależnie od tego, jak dobrze przygotujemy zdjęcia.

Z drugiej strony generalny remont tylko dlatego, że mieszkanie ma starszą kuchnię czy niemodne płytki, może oznaczać inwestycję, której później nie uda się odzyskać.

Problem polega również na tym, że remontując mieszkanie przed sprzedażą, wybieramy materiały i stylistykę za przyszłego właściciela. To, co dla sprzedającego wygląda nowocześnie, dla kupującego może być pierwszą rzeczą przeznaczoną do wymiany.
W przypadku home stagingu ryzyko jest mniejsze. Neutralne ściany, czystość, uporządkowana przestrzeń czy nowe fronty mają przede wszystkim ograniczyć wrażenie zaniedbania i pomóc zobaczyć potencjał mieszkania.

Najpierw ustal, co naprawdę jest problemem

Przed rozpoczęciem prac warto spojrzeć na mieszkanie jak potencjalny kupujący.

Jeżeli problemem są zabrudzone ściany, nadmiar przedmiotów, stara lampa i mało atrakcyjne fronty szafek, generalny remont będzie przesadą. Wystarczy poprawić konkretne elementy.

Jeżeli natomiast instalacja elektryczna jest niesprawna, łazienka wymaga skuwania płytek albo kuchnia musi zostać rozebrana z powodu poważnych usterek, kosmetyczne przygotowanie nie rozwiąże problemu.

Dobra zasada brzmi więc: home staging poprawia odbiór mieszkania, remont naprawia lub istotnie zmienia samo mieszkanie.
Home staging czy remont?

Czy sama sesja zdjęciowa to już home staging?

Nie.
To kolejna ważna granica wskazana w podcaście. Ładne fotografie mogą przyciągnąć uwagę do ogłoszenia, ale jeśli mieszkanie nie zostało wcześniej odpowiednio przygotowane, mamy do czynienia przede wszystkim z fotografią nieruchomości. Autor materiału wprost wskazuje, że home staging znajduje się pomiędzy zwykłym wykonaniem zdjęć a remontem.
Dlatego przed fotografem warto uporządkować wnętrze, ograniczyć liczbę rzeczy, wyczyścić powierzchnie i dopiero później pracować nad dodatkami.
Zdjęcia mają pokazać dobrze przygotowane mieszkanie, a nie zastąpić jego przygotowanie.

Co wybrać przed sprzedażą mieszkania?

Najrozsądniej zacząć od najmniej inwazyjnych prac i dopiero później zwiększać zakres.
Jeżeli mieszkanie jest zadbane, sprzątanie, decluttering i dobra fotografia mogą być wystarczające. W lokalu użytkowanym przez wiele lat sensowne może być dodatkowo malowanie ścian, pranie tapicerki, wymiana kilku lamp czy odświeżenie łazienki.
Jeśli wnętrze jest stylistycznie przestarzałe, ale nadal sprawne technicznie, można rozważyć bardziej zaawansowany staging – np. malowanie płytek albo zmianę frontów.
Dopiero gdy problem dotyczy konstrukcji, instalacji lub poważnego zużycia, warto mówić o remoncie.
Nie chodzi więc o to, żeby przed sprzedażą zrobić jak najwięcej. Chodzi o to, żeby zrobić dokładnie tyle, ile potrzeba.
Jak rośnie zakres ingerencji?

Home staging nie musi być remontem

Przy przygotowaniu mieszkania do sprzedaży najłatwiej przepłacić wtedy, gdy zamiast usunąć konkretny problem zaczynamy urządzać lokal od początku.
Home staging powinien być możliwie celny. Jeżeli wystarczy malowanie, nie trzeba wymieniać wszystkiego. Jeżeli wystarczy zmiana frontów, nie trzeba zamawiać nowej kuchni. Jeżeli mieszkanie jest po prostu zagracone, najlepszą inwestycją może być dokładne sprzątanie i usunięcie połowy rzeczy.
Remont ma sens wtedy, gdy faktycznie wymaga go stan nieruchomości. Home staging – wtedy, gdy problemem jest przede wszystkim sposób jej prezentacji.
Więcej przykładów dotyczących granicy między remontem a home stagingiem, malowania płytek, odświeżania kuchni oraz przygotowania mieszkania do sprzedaży znajdziesz w 60. odcinku podcastu Pewny Lokal.
Obejrzyj 60. odcinek podcastu Pewny Lokal