Zakres home stagingu powinien być dopasowany przede wszystkim do stanu mieszkania. W zadbanym lokalu często wystarczy sprzątanie, decluttering, kilka dodatków i profesjonalna fotografia. Jeżeli mieszkanie było użytkowane przez wiele lat bez remontu, warto rozważyć malowanie ścian, odświeżenie łazienki, wymianę lamp czy drobne zmiany w kuchni.
Home staging nie ma jednego, stałego zakresu. W mieszkaniu po niedawnym remoncie może ograniczyć się do uporządkowania wnętrza, kilku dodatków i profesjonalnych zdjęć. Lokal, który był intensywnie użytkowany przez kilkanaście lat, będzie wymagał już zupełnie innego podejścia. Czasami warto pomalować ściany, odświeżyć łazienkę, wymienić kilka lamp albo zmienić fronty kuchenne. Nie oznacza to jednak, że przed każdą sprzedażą trzeba rozpoczynać remont.
Właśnie na tym polega prawidłowe dobranie poziomu home stagingu: zakres prac powinien wynikać ze stanu konkretnej nieruchomości, a nie z gotowej listy zmian stosowanej w każdym mieszkaniu.
Zapraszamy do wysłuchania 62. odcinka podcastu z Bartoszem Łuczakiem.
W 60. odcinku podcastu Pewnego Lokalu dr Piotr Semeniuk rozróżnia prosty home staging od bardziej rozbudowanej wersji „maxi”. W podstawowym wariancie pojawia się dokładne sprzątanie, uporządkowanie wnętrza, dodatki i profesjonalna sesja zdjęciowa. Przy większym zakresie dochodzą już malowanie, odświeżenie płytek, drobne naprawy czy wymiana pojedynczych elementów wyposażenia.
Najłatwiej popełnić jeden z dwóch błędów. Pierwszy to wystawienie zaniedbanego mieszkania bez żadnego przygotowania. Drugi – inwestowanie dużej kwoty w lokal, który już prezentuje się dobrze.
Jeżeli nieruchomość jest świeżo wykończona, uporządkowana i ma neutralną aranżację, malowanie ścian czy wymiana wyposażenia nie musi przynieść żadnej dodatkowej wartości. W takim przypadku bardziej potrzebne mogą być dobre ustawienie przestrzeni, usunięcie prywatnych przedmiotów oraz fotografia.
W podcaście prosty wariant home stagingu został opisany właśnie jako sprzątanie, dodatki i profesjonalna sesja zdjęciowa.
Inaczej należy podejść do mieszkania, które było użytkowane przez wiele lat. Ściany mogą być zabrudzone, oświetlenie przestarzałe, fronty kuchenne zużyte, a łazienka – mimo że technicznie sprawna – sprawiać wrażenie wymagającej natychmiastowego remontu.
Wtedy sam wazon z kwiatami problemu nie rozwiąże.
Wersja podstawowa sprawdzi się przede wszystkim wtedy, gdy mieszkanie jest w dobrym stanie technicznym i wizualnym, ale nie zostało przygotowane specjalnie do sprzedaży.
Zakres może obejmować dokładne sprzątanie, usunięcie nadmiaru rzeczy, uporządkowanie blatów, schowanie prywatnych przedmiotów, ustawienie kilku neutralnych dekoracji i przygotowanie profesjonalnych fotografii.
W praktyce chodzi o to, żeby kupujący zobaczył mieszkanie, a nie codzienne życie dotychczasowego właściciela.
W podcaście jako przykłady prostych dodatków pojawiają się kwiaty, obrazy czy poduszki. Nie trzeba więc automatycznie kupować nowych mebli albo zmieniać całej aranżacji.
Taki poziom przygotowania będzie często wystarczający przy mieszkaniu:
Jeżeli mieszkanie jest sprawne, ale wygląda na zużyte, można przejść do bardziej rozbudowanego stagingu.
Jedną z podstawowych zmian jest malowanie ścian. W użytkowanym lokalu nawet bez poważnych uszkodzeń pojawiają się zabrudzenia, obtarcia i ślady po meblach. W podcaście wskazano, że malowanie – często po prostu na biało – może wyraźnie poprawić odbiór wnętrza i nadal mieścić się w zakresie home stagingu.
Do tego mogą dojść drobne naprawy, wymiana kilku lamp czy poprawienie pojedynczych elementów wyposażenia. W bardziej rozbudowanym wariancie autor odcinka wymienia również malowanie płytek lub armatury.
Nie chodzi więc jeszcze o kompleksową modernizację, lecz o usunięcie tych elementów, które sprawiają, że potencjalny kupujący na wejściu zaczyna myśleć: „tu wszystko trzeba będzie zrobić”.
Jaki poziom home stagingu wybrać?
InfografikaW odcinku pojawia się konkretny przykład lokalu użytkowanego przez około 10 lat, w którym przez ten czas nie przeprowadzano remontu. Przy takiej nieruchomości autor proponuje już szerszy zakres prac: malowanie, decluttering, lekkie odświeżenie łazienki, wymianę dwóch lub trzech lamp, generalne sprzątanie oraz dobranie dodatków.
To dobry punkt odniesienia.
Dziesięć lat użytkowania nie oznacza automatycznie, że mieszkanie jest w złym stanie. Zwykle jednak wystarcza, aby część elementów straciła świeżość. Ściany są mniej estetyczne, kolory mogą wyglądać na przestarzałe, a drobne zużycie zaczyna się sumować.
Właśnie w takim przypadku home staging może mieć największy sens: nie jako remont, ale jako kontrolowane odświeżenie.
Tabela 1. Jak dopasować zakres home stagingu do stanu lokalu?
Stan mieszkania Zalecany poziom przygotowania Przykładowe działania Bardzo dobry / po remoncie Home staging minimum sprzątanie, decluttering, dodatki, sesja zdjęciowa Dobry, ale użytkowany Lekki home staging minimum + pranie tapicerki, poprawa oświetlenia, drobne naprawy Widoczne ślady wieloletniego użytkowania Home staging rozszerzony malowanie ścian, wymiana lamp, odświeżenie łazienki, więcej prac porządkowych Przestarzała kuchnia lub łazienka, ale dobry stan techniczny Home staging maxi malowanie płytek, wymiana baterii, frontów kuchennych, drobna renowacja Poważne problemy techniczne To już nie sam home staging ocena potrzeby remontu, naprawa instalacji lub uszkodzeń
Najważniejsza jest ostatnia pozycja. Home staging nie powinien służyć do przykrywania poważnych problemów technicznych.
Starsza łazienka może wyglądać źle na zdjęciach, mimo że wszystkie instalacje i urządzenia działają poprawnie.
W takim przypadku pełny remont nie zawsze jest najlepszym rozwiązaniem przed sprzedażą. W podcaście jako jeden ze sposobów odświeżenia starszej łazienki pojawia się malowanie płytek. Według autora pozwala to stosunkowo niewielkim kosztem zmienić odbiór pomieszczenia bez prowadzenia typowych brudnych prac.
Można do tego dołączyć wymianę baterii, odświeżenie fug, nowe ręczniki czy kilka neutralnych dodatków.
Jeżeli jednak płytki odpadają, występuje wilgoć albo instalacja wymaga naprawy, sama zmiana koloru nie wystarczy. Wtedy problem przestaje być kwestią stagingu.
Podobną zasadę można zastosować w kuchni.
Jeśli szafki są technicznie sprawne, ale fronty wyraźnie się zużyły, nie zawsze trzeba zamawiać nową zabudowę. W podcaście pojawia się przykład wymiany samych frontów. Autor wskazuje, że może to kosztować około 2–3 tys. zł i nadać kuchni „nowe życie”, podczas gdy pełna wymiana zabudowy może już prowadzić do znacznie większego remontu, często zahaczającego również o instalacje.
To właśnie dobry przykład home stagingu maxi: duża zmiana wizualna bez całkowitego przebudowywania pomieszczenia.
W materiale kuchnia i łazienka zostały zresztą wskazane jako miejsca, w których może kryć się największa wartość dobrze zaplanowanego odświeżenia. W salonie często wystarcza decluttering, pranie tapicerki i dodatki.
Granica nie zawsze jest ostra.
Pomalowanie ścian czy płytek nadal można potraktować jako staging. Podobnie wymianę lamp, niewielkie naprawy czy zmianę samych frontów kuchennych.
Jeżeli jednak plan zaczyna obejmować: wymianę instalacji, całą nową kuchnię, skuwanie wszystkich płytek, przebudowę pomieszczeń czy kompleksową wymianę wyposażenia, trudno mówić już tylko o przygotowaniu nieruchomości do sprzedaży.
W samym odcinku autor zaznacza, że rozbudowany home staging zbliża się czasem do remontu, ale nadal powinien bazować na stosunkowo prostych pracach poprawiających atrakcyjność lokalu.
To ważne również z ekonomicznego punktu widzenia. Im większa inwestycja, tym większe ryzyko, że kupujący nie będzie chciał za nią dodatkowo zapłacić.
Nie automatycznie, ale warto patrzeć na proporcje.
W podcaście autor podaje przykład mieszkania wartego około 1–1,5 mln zł i wskazuje, że w takim przypadku nie żałowałby kilku tysięcy złotych na poprawę wyglądu kuchni lub łazienki – np. zmianę baterii, malowanie płytek czy frontów.
To jednak przykład i opinia autora, a nie uniwersalna reguła.
Droga nieruchomość w świetnym stanie może potrzebować jedynie dobrej sesji. Tańsze mieszkanie mocno zużyte może z kolei wymagać większej liczby prostych prac.
Dlatego warto patrzeć nie na samą cenę lokalu, lecz na różnicę między jego obecnym stanem a stanem, w którym najlepiej pokaże się potencjalnemu kupującemu.
Najlepszy sposób to oceniać każdą zmianę pod kątem jej celu.
Jeśli zabieg usuwa element, który wyraźnie psuje odbiór mieszkania, prawdopodobnie warto go rozważyć. Jeżeli natomiast zaczynamy urządzać lokal od nowa według własnego gustu, można łatwo przekroczyć granicę opłacalności.
Home staging nie ma stworzyć perfekcyjnego wnętrza dla obecnego właściciela. Ma przygotować przestrzeń, w której potencjalny kupujący łatwo zobaczy możliwości nieruchomości.
Nie zawsze więcej oznacza lepiej.
Zakres prac rośnie wraz ze stopniem zużycia mieszkania
WykresNajlepiej przygotowane mieszkanie nie jest tym, w które właściciel włożył najwięcej pieniędzy. Jest nim lokal, w którym usunięto elementy utrudniające kupującemu dostrzeżenie jego potencjału.
Przy nowym lub zadbanym mieszkaniu wystarczy zwykle porządek, neutralna aranżacja i profesjonalne zdjęcia. Przy lokalu użytkowanym przez wiele lat sensowne mogą być malowanie, wymiana kilku lamp czy lekkie odświeżenie kuchni i łazienki. Dopiero wtedy, gdy pojawiają się rzeczywiste problemy techniczne, trzeba rozważyć prace wykraczające poza home staging.
Warto więc zacząć nie od pytania: „Ile powinienem wydać?”, ale od: „Co w obecnym stanie mieszkania najbardziej przeszkadza w jego dobrej prezentacji?”
Więcej przykładów dotyczących home stagingu minimum i maxi, malowania, kuchni, łazienki, dodatków oraz przygotowania mieszkania do sprzedaży znajdziesz w 60. odcinku podcastu Pewnego Lokalu.
Obejrzyj 60. odcinek podcastu Pewnego Lokalu na YouTube
Zapraszamy do wysłuchania 61. odcinka podcastu z Bartoszem Łuczakiem.
Zapraszamy do wysłuchania 60. odcinka podcastu z Piotrem Semeniukiem.
Czy ten artykuł był pomocny?
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.
Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Zapraszamy do wysłuchania 59. odcinka podcastu z Bartoszem Łuczakiem.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
