Odbiór techniczny mieszkania - normy budowlane

Potrzebujesz profesjonalnej pomocy w odbiorze technicznym?

Normy budowlane wykorzystywane przy odbiorach technicznych lokali

Zapoznaj się z poniższym artykułem i poszerz swoją wiedzę na temat norm budowlanych, wykorzystywanych podczas odbiorów mieszkań i domów od dewelopera. Dowiedz się również, jakie są dopuszczalne odchyłki od norm.

Potrzebujesz pomocy przy odbiorze nieruchomości od dewelopera?

Zamów fachową pomoc w odbiorze z Pewny Lokal!

  • Nie da się sprawdzić odbieranego mieszkania lub domu bez profesjonalnego, atestowanego (i drogiego!) sprzętu pomiarowego oraz znajomości norm.
  • Naprawa usterek w standardowym mieszkaniu kosztuje średnio 30 000 zł — jeśli usterki zostaną zgłoszone podczas odbioru, to naprawi je deweloper.
  • Inżynierowie Pewny Lokal znajdą wszystkie usterki w Twoim mieszkaniu. Gwarantujemy.

Gwarancja wyłapania usterek.
Doświadczeni inżynierowie.
Duża dyspozycyjność.

Rezerwuj online

Odbiór techniczny mieszkania z inżynierem budowlanym zaopatrzonym w profesjonalne narzędzia to prawdopodobnie najbardziej opłacalna inwestycja. Przeczytaj artykuł i dowiedz się, z jakich norm budowlanych korzystamy, szukając usterek.

W ramach usługi odbioru mieszkania lub domu od dewelopera, sprawdzamy mieszkanie nie tylko pod kątem ewentualnych usterek, ale również po kątem zgodności lokalu z normami budowlanymi, Polskimi Normami oraz rozporządzeniami budowlanymi. Poniżej przedstawiamy przykładowe normy, pod kątem których nasi inżynierowie sprawdzają mieszkania i domy podczas odbiorów. Polecamy też nasz artykuł o dopuszczalnych odchyłkach przy odbiorze mieszkania.

W skrócie chodzi o normy, które musi spełniać mieszkanie wraz z jego poszczególnymi elementami jak posadzki czy tynki. Drobne odchylenia zawsze mogą się zdarzyć; ważne, by mieściły się w ogólnie przyjętych standardach. Nasz fachowiec jest wyposażony w specjalną tabelę, z którą porównuje wartości, jakie zastaje na miejscu podczas sprawdzania norm przy odbiorze mieszkania. Na ich podstawie sporządza raport, który możesz przedstawić deweloperowi, żądając np. obniżki ceny lub naprawienia wad.  Tak naprawdę trudno byłoby stwierdzić odchyłki osobie, która po raz pierwszy kupuje mieszkanie. Poniżej więcej o tym, co sprawdzamy podczas odbiorów.

Podczas odbioru oprócz sprawdzenia stanu technicznego mieszkania, musimy zweryfikować też inne ważne elementy.

Norma PN-ISO 9836:1997 - pomiar powierzchni użytkowej lokalu

Metraż lokalu to jedna z najważniejszych kwestii uwzględnionych w umowie deweloperskiej. W związku z tym, że podpisanie takiego dokumentu zazwyczaj ma miejsce na wiele miesięcy przed zakończeniem prac budowlanych, planowany i ostateczny metraż lokalu zwykle różni się od siebie. Przeważnie w takich sytuacjach nabywców chroni klauzula umożliwiająca zmniejszenie lub zwiększenie finalnej ceny nieruchomości, a w przypadku różnic przekraczających 2%, nawet odstąpienie od umowy.

Norma PN-ISO 9836:1997 to norma, według której deweloper może dokonywać pomiarów nieruchomości.  Niestety wyliczenie powierzchni tylko na pierwszy rzut oka może się wydawać proste. Podczas mierzenia powierzchni już w mieszkaniu powstają różne komplikacje, które sprawiają, że pomiar nie zawsze tak samo przebiega.  Powyższa norma jest powszechnie uważana za korzystniejszą niż starsze normy pomiaru metrażu. Zamówienie raportu z pomiaru powierzchni może potencjalnie pomóc Ci zaoszczędzić dziesiątki tysięcy złotych.

Jakiś czas temu głośno było o deweloperze z Warszawy, który najpierw wybudował domy, a później zmienił normy pomiaru powierzchni i kazał nabywcom dopłacić po ok. 100 tys. zł za nieistotne z ich punktu widzenia miejsce na poddaszu pod ukośnie ściętym stropem. Niestety lokatorzy nie zareagowali na nieuczciwe normy pomiaru powierzchni ani na etapie podpisywania umowy, ani przy odbiorze. Unikniesz tego typu sytuacji, decydując się na bezstronny raport sporządzony przez fachowca. Deweloper będzie musiał się z Tobą liczyć, a Ty w porę zorientujesz się w sytuacji.

Na pomiar ma wpływ wiele czynników: to w jaki sposób przykładamy urządzenia pomiarowe, na jakiej wysokości mierzymy pomieszczenie, czy na wysokości posadzki, czy 1 m, jaka powierzchnia wliczą się do powierzchni użytkowej, a jaka nie. Przykładowo norma mówi nam, że powierzchnie we wnękach drzwiowych i okiennych nie wliczają się do powierzchni użytkowej mieszkania/domu. Wszelkie wnęki, wypustki w nieruchomości, muszą spełniać określone wymogi, które pozwolą nam zadecydować, czy wliczać ich powierzchnie do powierzchni użytkowej itd.

Jednakże najbardziej sporną kwestią dotyczącą powierzchni użytkowej, która była mocno sygnalizowana przez inżynierów, to wliczanie przez deweloperów powierzchni pod ściankami działowymi. W normie jest zapis, który mówi, że powierzchnia pod ściankami działowymi, które są rozbieralne, może się wliczać do powierzchni użytkowej mieszkania. Inżynierowie zwrócili się do organu, który jest odpowiedzialny za tworzenie polskich norm, z prośbą o komentarz z wyjaśnieniem, co oznacza rozbieralność ścianki i wyjaśniono, że norma mówi o ściankach tzw. lekkich, które można przestawiać i odtwarzać w innym miejscu np. przepierzenia, do których rozbiórki nie trzeba wszczynać całego procesu budowlanego. Problemem jest to, że ściany stawiane przez deweloperów wymagają procesu budowlanego, czego oni nie biorą pod uwagę, wliczając metraż pod ściankami.

Patrząc na obecne ceny za m2 i uwzględnianie metrażu pod ściankami, robi to ogromną różnicę dla potencjalnego nabywcy nieruchomości.

Największe rozbieżności w metrażu spowodowane są błędnymi obliczeniami powierzchni poddasza oraz innych pomieszczeń zawierających skosy. Norma mówi nam o tym, że powierzchnia do metra 1,90 to powierzchnia, z której można korzystać w 100%, natomiast powierzchnia poniżej, już nie jest wliczana do powierzchni użytkowej.

Niestety sprawy się nieco skomplikowały, gdy weszło Rozporządzenie Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, które przytacza starą normę z 1997 roku pomimo jej aktualizacji w 2015. W rozporządzeniu przeczytamy, że powierzchnię całych pokoi lub ich części o wysokości równej, lub większej 2,2 m zalicza się do obliczeń w 100 procentach. Natomiast te o wysokości od 1,4 m do 2,2 m liczy się jako 50 procent. Powierzchnia, w przypadku której wysokość skosu jest mniejsza niż 1,4 m, pomija się całkowicie podczas pomiarów.

Inżynier Pewnego Lokalu sprawdza m.in. zgodność pomieszczeń z powyższą normą. To o tyle istotne, że praktycznie nikt, odbierając klucze do wymarzonego mieszkania, nie ma głowy do tego, by z centymetrem mierzyć wysokość każdego z pomieszczeń. A warto! Jeśli nie chcesz robić tego sam, zaproś na odbiór mieszkania kogoś, kto wyręczy Cię w tych najbardziej niewdzięcznych zajęciach i sprawdzi wszystkie szczegóły za Ciebie.  Sprawdzenie norm w czasie odbioru mieszkania, jeśli chodzi o wysokość pomieszczeń, wpłynie na Twój standard życia w kolejnych latach.

To nie przypadek, że komfort życia w wysokich mieszkaniach w kamienicach określa się jako duży, podczas gdy niskie mieszkania na osiedlach z wielkiej płyty przytłaczają mieszkańców. Koniecznie sprawdź te parametry, zanim się wprowadzisz!

Inne istotne zasady pomiarów to:

  • pole powierzchni użytkowej podaje się w m2 z dokładnością do dwóch miejsc po przecinku;
  • elementy demontowalne jak na przykład rury, kanały czy rozbieralne ścianki działowe z płyty karton gips wlicza się do całkowitej powierzchni użytkowej;
  • powierzchnię należy obliczyć zgodnie z rzeczywistymi wymiarami, to znaczy w świetle kompletnie wykończonych ścian na poziomie posadzki;
  • wnęki w oknach i drzwiach pomijane są podczas pomiarów;
  • murowane ścianki działowe nie powinny być wliczane do całkowitej powierzchni użytkowej, niestety wielu deweloperów to robi, na co nie mamy wpływu ze względu na brak odpowiednich uprawnień.

Pamiętaj: deweloper ma obowiązek zawrzeć w prospekcie informacyjnym informację o sposobie liczenia powierzchni użytkowej, czyli musi przywołać normę. Natomiast najczęściej finalny metraż różni się o ok. 1-2% od metrażu ze wcześniejszego projektu architektonicznego. Na rynku pierwotnym mieszkania muszą być zawsze zmierzone przez geodetę najpóźniej przed podpisaniem umowy o przeniesienie własności mieszkania (zawsze zawierana jest po odbiorze technicznym).

Norma PN-EN 1279-1 - badanie oszklenia

Norma ta mówi nam o tym, w jaki sposób sprawdzamy szyby w budownictwie. Jest to norma nadrzędna, co często jest kwestionowane przez deweloperów, którzy powołują się na normy dostarczane im przez producentów oszklenia, którzy mogą oczywiście być stronniczy i ich normy mogą nie sprzyjać nabywcy mieszkania.

W jaki sposób wg. normy powinniśmy sprawdzać szyby?

  • Szyby należy badać w świetle przechodzącym, ale nie odbitym, a wad nie zaznaczać bezpośrednio na tafli szkła;
  • Podczas badania izolacyjnych szyb zespolonych, inspektor powinien stać w odległości nie mniejszej niż 3;
  • Samej oceny dokonuje się w warunkach rozproszonego światła dziennego, czyli na przykład podczas zachmurzonego nieba, bez sztucznego oświetlenia czy bezpośredniego światła słonecznego;
  • Oględzin zespolonych szyb izolacyjnych należy dokonywać z zewnątrz i od środka tylko, jeśli są już zamontowane;
  • Kąt widzenia powinien być możliwie prostopadły do tafli szkła. Norma określa dopuszczalną ilość wad w postaci punktowych plam i ciał obcych, a także zarysowań włosowatych pod warunkiem, że nie stanowią widocznego skupienia.

Samodzielne sprawdzanie oszkleń nie należy do najłatwiejszych czynności przez precyzyjnie określone warunki oględzin i normy dotyczące zarysowań/wad zawarte w normie PN-EN 1279-1

Przykładowo: Dla większej ilości pakietów szybowych przedstawione w normie wartości dotyczące wad, plam, ciał obcych, zwiększa się o 25% dla każdego dodatkowego szkła w pakiecie. 3 szybowy pakiet oszklenia - liczbę wad mnoży się razy 1,25, a czteroszybowy razy 1,5.

Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie – stolarka okienna i drzwiowa

Nasi inżynierowie zgodnie z treścią rozporządzenia, sprawdzają podczas odbiory tecnicznego także stolarkę okienną i drzwiową.

Co sprawdzamy w przypadku stolarki okiennej, oprócz zbadania samych szyb?:

  • Regulację skrzydeł;
  • Uszkodzenia mechaniczne ram okiennych oraz klamek;
  • Uszkodzenia, zabrudzenia oraz przyleganie uszczelek w oknach;
  • Pęknięcia ram na zgrzewach;
  • Zgodność ze standardem wykończenia;

Warto wiedzieć: Konieczność zgłoszenia regulacji stolarki okiennej zdarza się na prawie każdym odbiorze.
Parapety

Weryfikując parapety zwracamy szczególną uwagę na:

  • Uszkodzenia mechaniczne;
  • Uszczelnienie parapetów zewnętrznych;
  • Spadek parapetów;
  • Liniowość - poziom parapetów;
  • Zgodność ze standardem wykończenia;

Co sprawdzamy w przypadku drzwi:

1. Wejściowych:

  • Obecność progu;
  • Obecność szyldów (rozet), wizjera oraz maskownic;
  • Regulację;
  • Uszkodzenia mechaniczne;
  • Sprawność mechanizmów zamków;
  • Uszczelki;
  • Wysokość progu

Drzwi wejściowe powinny mieć szerokość minimum 0,9 m i wysokość co najmniej 2 m, jeśli są skrzydłowe, to szersza część powinna mieć szerokość 0,9 m.

2. Wewnętrznych:

  • Wysokość powinna wynosić od 207 do 211 od wylewki;
  • Szerokość otworu drzwiowego dla skrzydła 80 cm, powinna wynosić 89 do 92 cm, dla skrzydła 90 cm - od 99 do 102 cm;
  • Bardzo istotnym wymiarem w trakcie montażu drzwi jest również stała szerokość ościeżnicy;
  • Pion ściany  - jeśli przekroczy wartości dopuszczalne (6 mm na 2 m całej wysokości pomieszczenia), to niemożliwym będzie poprawne wyregulowanie drzwi;
  • Płaszczyzna ściany w obrębie otworu, łata musi przylegać do ściany po jednej i drugiej stronie otworu drzwiowego;
  • Płaszczyzna ściany  - w obrębie otworu, łata musi przylegać do ściany po jednej i drugiej stronie otworu drzwiowego.

Drzwi wewnętrzne w świetle ościeżnicy nie powinny być węższe niż 0,8 m i niższe niż 2 m.

Wbrew pozorom takie sytuacje jak rysy na oknach, wykryte podczas odbioru mieszkań od dewelopera, zdarzają się nagminnie. Przyszli lokatorzy ich nie zauważają, szczególnie że na tym etapie okna często pokrywa jeszcze budowlany pył czy kurz. Sprawdzenie jakości i stanu drzwi to z kolei kwestia Twojego bezpieczeństwa – nie warto oszczędzać na badaniu takich elementów.

Na odbiorze mieszkania mogą pojawić się również inne osoby, niż sam deweloper i nabywca mieszkania.

Norma PN-B 10110:2005 - badanie tynków gipsowych

Norma ta dotyczy tynków gipsowych jednowarstwowych wewnętrznych, wykonywanych mechanicznie. Jest to zdecydowanie przeważająca metoda tynkowania gipsem. Norma ta mówi nam, jak powinno być wykonane podłoże pod tynki, same tynki i w jaki sposób powinno się je kontrolować.

W pierwszej kontroli tynki są sprawdzane w sposób organoleptyczny, czyli bez użycia sprzętów, inżynier podchodzi do tynków i sprawdza ich:

1. Wygląd - powierzchnie tynku powinny być płaskie, a krawędzie proste lub o innym kształcie i przebiegu, zgodnie z kształtem podłoża i uzgodnieniami. Powierzchnia tynku powinna być gładka, o naturalnym stopniu szorstkości. Wygląd powierzchni tynku należy sprawdzić oglądając ją z odległości 2 m, w świetle naturalnym rozproszonym.  Weryfikujemy wszelkie odspojenia, zasolenia, zawilgocenia (Mokre tynki stanowią dobrą pożywkę dla grzybów i bakterii oraz przyspieszają korozję materiałów budowlanych, dlatego ważne jest, aby oprócz usunięcia przyczyny zawilgocenia odpowiednio osuszyć mokre przegrody., ciała obce, rysy, pęknięcia

2. Barwę - barwa tynku powinna być jednolita na całej tynkowanej powierzchni (w pomieszczeniu). Dopuszcza się nieznaczne różnice odcieni barwy. Barwę tynku należy sprawdzić oglądając powierzchnię tynku z odległości 2 m, w naturalnym lub sztucznym świetle rozproszonym.

Po kontroli organoleptycznej, tynki zostają sprawdzone z pomocą narzędzi. Weryfikowana jest wówczas cała geometria – kąty proste, płaszczyzny, pionowość, grubość tynków np. w otworach drzwiowych.

Norma dopuszcza pewne odchylenia powierzchni oraz krawędzi:

  • Odchylenia powierzchni tynku od płaszczyzny i krawędzi od linii prostej – nie większe niż 5 mm, w liczbie nie większej od 3 na dwumetrowym odcinku łaty kontrolnej;
  • Odchylenia powierzchni i krawędzi tynku od kierunku pionowego – mniejsze niż 3 mm na długości 1 m i ogółem nie więcej niż 6 mm w pomieszczeniach do 3,5 m i nie więcej niż 8 mm w pomieszczeniach powyżej 3,5 m wysokości;
  • Odchylenia od kierunku poziomego – nie większe niż 4 mm na długości 1 m i nie więcej niż 8 mm na całej powierzchni pomieszczenia;
  • Odchylenie przecinających się płaszczyzn od kąta przewidzianego w dokumentacji nie powinno przekroczyć 4 mm na długości 1 m.

Odchylenie powierzchni tynku od kierunku poziomego oraz krawędzi należy sprawdzić, przykładając wypoziomowaną łatę kontrolną o długości 1 m lub 2 m do powierzchni tynku i mierząc największą odległość od łaty od powierzchni tynku, z dokładnością do 0,5 mm.

Odchylenie przecinających się płaszczyzn tynku od kąta przewidzianego w dokumentacji należy sprawdzić ,przykładając do powierzchni tynku - w narożu - szablon (kątownik) o ramionach długości 1 m w taki sposób, aby jedno ramię przylegało do jednej z badanych powierzchni tynku. Następnie należy zmierzyć największą odległość od powierzchni tynku do drugiego ramienia szablonu, z dokładnością do 0,5 mm.

Grubość - grubość tynku zgodnie z zaleceniami producenta, powinna być nie mniejsza niż 2 mm. Grubość tynku sufitowego nie powinna być większa niż 15 mm.

Podłoże pod tynki:

Jeżeli mamy do czynienia ze stanem surowym w mieszkaniu to sprawdzamy wówczas podłoże pod tynki.

Pod tynki gipsowe stosuje się pięć rodzajów podłoża:

  • Ceramiczne, czyli murowane z elementów ceramicznych takich jak cegły, pustaki, bloki lub kształtki;
  • Podłoże silikatowe, które murowane jest z cegieł, bloków, bloków drążonych i kształtek silikatowych;
  • Z betonów lekkich kruszywowych, murowane z lekkich bloków i pustaków, a także z elementów wielkowymiarowych jak bloki i płyty;
  • Z betonu zwykłego, murowane pustakami, cegłami, blokami (również wielkoformatowymi) oraz płytami z betonu zwykłego niezbrojonego i żelbetu;
  • Gipsowe murowane z bloków i płyt gipsowych.

Podłoże pod tynki powinno być:

  • Równe - wystające cegły, bloczki, pustaki, raki czy nacieki z betonu i zaprawy zaliczane są do błędów konstrukcyjnych;
  • Mocne - zapewniające utrzymanie wykonywanego tynku i nie powodujące możliwości powstania odspojeń;
  • Stabilne - nie podlegające przemieszczeniom lub odkształceniom;
  • Jednorodne - równomiernie chłonące wodę na całej powierzchni.

Temperatura i wilgotność podłoża również ma znaczenie w przypadku odbioru i nie powinna być niższa niż 5° C. Warunek ten powinien być spełniony zarówno w czasie tynkowania, jak i w czasie dojrzewania tynku.

Temperatura otoczenia w czasie prowadzenia robót tynkarskich również nie powinna być mniejsza niż 5°C. Wilgotność podłoża należy sprawdzić za pomocą wilgotnościomierza lub poprzez pobranie i zbadanie próbki.

Dylatacje

Nasi inżynierowie kontrolują także poprawność wykonania dylatacji. Są one dopuszczalne przy zachowaniu pewnych zasad. Mogą być wykonane poprzez nacięcie kielnią lub innym ostrym narzędziem, bądź poprzez wykorzystanie profili tynkarskich, dekoracyjnych. Nacięcie zapewnia, że powstająca rysa ma zaplanowany przebieg.  Sprawdzamy także, czy każde połączenie wykonane zostało według zaleceń. Nie należy łączyć profili stalowych z aluminiowymi. Dylatacje powinny być oczyszczone z resztek tynku i wolne od zacieków.

Normy dotyczące tynków przy odbiorze mieszkania to jednak nie tylko tak oczywiste wady, ale też to, czego nie dostrzeżesz gołym okiem. Dopiero z czasem, gdy mury zaczną się kruszyć, a farba odchodzić od ściany, zauważysz, że tynki nie zostały położone fachowo. Aby oszczędzić sobie przykrości związanych z poprawianiem tego, co źle zrobił deweloper, zamów od razu badanie norm tynków podczas odbioru mieszkania. Pewność, że wszystko jest w porządku z murami i pokryciem ścian jest bezcenna i pozwoli Ci spać spokojnie w trudnym emocjonalnie okresie tuż po zakupie mieszkania.

Warto wiedzieć: kiedyś deweloperzy nagminnie zaznaczali w prospekcie informacyjnym, że wykonanie na inwestycji tynki będą 3 kategorii i żeby zweryfikować, co oznacza ta kategoria, należało sięgnąć do nieaktualnej normy (PN-B-10100:1970), która obejmuje kategoryzację tynków i to według niej odbierać tynki. W praktyce tynki z różnych kategorii nie różnią się od siebie i jest to tylko kwestia terminologii. Istotny jest tylko kunszt wykonania, co wpływa na częstość występowania wad.

Norma PN-B-10100:1970 - badanie tynków cementowo-wapiennych

Jest to norma wycofana z użytku, zastąpiona normą PN-B 10110:2005. Jednak stosuje się ją w przypadku występowania tynków innych niż gipsowe lub tynków z podziałem na kategorie (najczęściej deweloperzy oferują tynki III kategorii).

Odchylenia różnią się w zależności od stosowanej kategorii tynku:

Norma PN-53/B 1014:1962 - podkłady pod posadzki

Kolejnym istotnym etapem kontroli nowego lokalu jest sprawdzenie podkładu podłogowego (jastrychu). Dokładnie ustalimy, czy powierzchnia jest równa oraz, czy nie przekroczono dopuszczalnych według normy odchyleń.

Jastrych -  to warstwa “pływająca”, czyli położona na izolacji akustycznej oraz termicznej, ma grubość od 2 do 6 cm i pełni funkcję podkładu pod okładziny podłogowe.

Dopuszczalne odchylenia nie powinny przekraczać 2 mm na odcinku 1 m lub ogółem 5 mm na całej długości i szerokości pomieszczenia.

Prześwity między łatą a podkładem podłogowym nie powinny być większe niż 2 mm na odcinku 1 m i 3 mm na odcinku 2 m dla posadzek przyklejanych do podkładu oraz 3 mm na odcinku 2 m dla posadzek niemocowanych do podłoża.

Jeśli widoczny jest przekrój podkładu podłogowego, to możemy również zweryfikować grubości jastrychu.

Weryfikując jastrych sprawdzamy: płaszczyznę, rysy, pęknięcia, klawiszowanie, obecność dylatacji. Wykonujemy próbę obciążeniową narożników, tj. czy się nie zapadają, sprawdzamy odporność na ścieranie i Wilgotność.

Podczas kontroli sprawdzamy również jakość wykonania dylatacji, niezbędnych przy pomieszczeniach powyżej 30 m² lub gdy długość pomieszczenia przekracza 6 m. Powinny się one również znaleźć w progach oraz w miejscach, w których przebiegają dylatacje stropów. Zapobiegają one pękaniu podkładów.

Norma PN-83/B-03430/Az3 - odbiór wentylacji w mieszkaniu

Nikogo nie trzeba zapewniać o istotnej roli sprawnej instalacji wentylacyjnej. Dokładnie sprawdzimy, czy materiał do jej wykonania pokrywa się z ustaleniami z deweloperem.

Najczęściej stosowane są systemy wentylacji grawitacyjnej oraz mechanicznej. Nieodłącznym elementem wentylacji jest nawiew świeżego powietrza, który powinien kompensować ilość powietrza wywiewanego. Wentylacja jest elementem obligatoryjnym w każdym lokalu mieszkalnym, jest ona odpowiedzialna za usuwanie produktów ubocznych bytowania ludzi (tj. pary wodnej, dwutlenku węgla, zapachów itp.)

Montaż nawiewników świeżego powietrza powinien być wykonany w pomieszczeniach czystych/suchych. Powinny one doprowadzać strumień powietrza o wartości kompensującej ilość powietrza wywiewanego

Strumienie powietrza powinny wynosić dla:

  • Kuchni z oknem zewnętrznym, wyposażonej w kuchnię gazową lub węglową - 70 m3 /h;
  • Kuchni z oknem zewnętrznym, wyposażonej w kuchnię elektryczną w mieszkaniu do 3 osób - 30 m3 /h;
  • W mieszkaniu dla więcej niż 3 osób - 50 m3 /h;
  • Kuchni bez okna zewnętrznego lub dla wnęki kuchennej, wyposażonej w kuchnię elektryczną - 50 m3 /h;
  • Łazienki (z ustępem lub bez) - 50 m3 /h;
  • Oddzielnego ustępu - 30 m3 /h;
  • Pomocniczego pomieszczenia bezokiennego - 15 m3 /h;
  • Kuchnie bez okna zewnętrznego, wyposażone w kuchnię gazową, powinny mieć mechaniczną wentylację wywiewną; usuwany strumień powietrza powinien wynosić 70 m3 /h.

Powietrze zużyte powinno być usuwane kanałami wywiewnymi z:  łazienki,  kuchni, osobnej toalety,  pomieszczenia bezokiennego (składzik, garderoba),  pokoju oddzielonego od tych pomieszczeń więcej niż dwojgiem drzwi.

Inżynierowie z Pewny lokal podczas odbioru wentylacji weryfikują m.in.:

  • Sposób zamontowania nawiewników, które powinny być łatwo dostępne dla konserwatora;
  • Nawiewniki okienne - obecność oraz uszkodzeni;
  • Lokalizację wentylacji (odpowiednie pomieszczenia, wysokość zainstalowanej kratki od sufitu);
  • Zgodność wentylacji ze standardem.

Warto wiedzieć: Norma PN-83/B-03430/Az3 została wycofana, ale nadal jest przywoływana przez rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, więc nadal jest w użytku.

Norma PN-B 10700-01:1981 - instalacja wodociągowa i kanalizacyjna

Na etapie odbioru mieszkania, sprawdzamy również instalacje wewnętrzne wodociągowe i kanalizacyjne. Większość deweloperów rozprowadza instalację do zaprojektowanych sanitariatów, jednak zdarza się również, że zostają one jedynie wyprowadzone z szachtów, a ich rozprowadzenie leży po stronie nabywców.

W jaki sposób powinna wyglądać instalacja wodno-kanalizacyjna?:

Podczas odbioru ww. instalacji powinniśmy sprawdzić: odpowietrzenia pionów kanalizacyjnych (w domach), przebieg i obecność instalacji (lokalizacja, spadki, kolizje) lokalizację podejść oraz  średnicę podejść kanalizacyjnych.

Inżynierowie zgodnie z normą szczegółowo weryfikują, czy:

  • Przewody kanalizacyjne zamontowane są w sposób umożliwiający ich swobodne wydłużanie i kurczenie. Niedopuszczalne jest zamurowywanie instalacji w ścianach czy stropie;
  • Wszelkie mocowania przewodów są solidne i trwałe;
  • Przejścia przewodów przez przegrody budowlane są wykonane z zachowaniem wolnej przestrzeni;
  • Uchwyty dla przewodów z PCV i PP (polipropylen) mają swoje maksymalne rozstawy, które nie powinny być większe niż 1 m dla rur do 110mm i 1,25 m dla średnicy > 110mm;
  • Odgałęzienia przewodów nie mają kąta większego niż 45 stopni;
  • Rury wentylacyjne (odpowietrzenia pionów)  są zamontowane od 0,5 do 1 m ponad połać dachu w taki sposób, aby odległość od okien i drzwi wynosiła co najmniej 4 m;

Warto wiedzieć: Instalacja kanalizacyjna może wystawać z wylewki oraz być rozprowadzona po ścianie (bez bruzdy).

Norma PN-EN 13187:2001 - właściwości cieplne budynków (badanie termowizyjne)

Na życzenie klienta, podczas odbioru mieszkania/domu specjaliści z Pewny Lokal sprawdzają również jego właściwości cieplne przy pomocy kamery termowizyjnej. Termowizja (termografia) to pasywny, bezkontaktowy pomiar temperatury na powierzchni badanego obiektu. Przy pomocy normy PN-EN 13187:2001 określimy jakościową metodę wykrywania wad cieplnych w obudowie budynku badaniami termograficznymi.

Kamera termowizyjna jest świetnym urządzeniem, niezwykle dokładnym, które często już można zauważyć w użyciu podczas przeglądów mieszkań/domów i odbiorów. Przy pomocy kamery termowizyjnej możemy określić rozkład temperatury powierzchni w mieszkaniu/domu, stwierdzić, czy rozkład jest prawidłowy, a jeśli nie to oszacować stopień defektów.

Przygotowaliśmy listę elementów, jakie sprawdzamy w mieszkaniu przy pomocy kamery termowizyjnej:

  • Mostki termiczne – mamy z nim do czynienia jeśli różnica temperatur pomiędzy przyległymi przegrodami a najzimniejszym miejscem wyniesie 7°C;
  • Stan izolacji termicznej przegród (ściany) od zewnątrz i od wewnątrz;
  • Stolarka okienna i drzwiowa - sprawdzamy poprawność montażu i czy nie występują jakieś nieszczelnośc;
  • Montaż parapetów - sprawdzamy czy nie ma przewiewów spod parapetu albo pomiędzy parapetem a ramą okna;
  • Wentylacja - można sprawdzić, w którym kierunku i jak działa;
  • Odwzorowanie przebiegu instalacji ciepłej wody i C.O;
  • Ogrzewanie elektryczne – poprawność działania mat grzewczych;
  • Wodne ogrzewanie podłogowe -  woda przy ujściu z rozdzielacza będzie miała większą temperaturę niż przy powrocie;
  • Instalacja elektryczna - przewody i bezpieczniki nadmiernie obciążone będą miały podwyższoną temperaturę;
  • Grzejniki - sprawdzamy, czy są odpowietrzone;
  • Wycieki i zawilgocenia - sprawdzamy przegrody pod kątem obecności wilgoci;

Jeżeli stoisz przed wyborem, czy decydować się na dodatkowe badanie kamerą termowizyjną, to mamy nadzieję, że przekonaliśmy Cię o wartości i ważności tego urządzenia.

Inzynierowie z Pewny Lokal podczas badania termowizyjnego wykorzystują sprzęt najwyższej jakości.

Instalacja elektryczna – jak sprawdzamy?

Instalację elektryczną sprawdzamy na maksymalnym obciążeniu. Tylko wtedy da nam to obraz całej sytuacji. Test wykonuje się za pomocą próbnika napięcia. Pokaże nam to czy wszystkie gniazdka zostały odpowiednio zaprojektowane oraz, czy cała instalacja została prawidłowo wykonana.

Warto wiedzieć, że Instalacja elektryczna w 95% przypadków nie będzie podłączona do sieci w trakcie odbioru. Podłączenie następuje po odebraniu mieszkania - nowi właściciele muszą podpisać stosowną umowę z dostawcą, który najczęściej w ciągu kilku dni podłącza licznik włączając zasilanie.

W skład instalacji wchodzą najczęściej: punkty oświetleniowe, włączniki, gniazda, okablowanie, tablica mieszkaniowa (skrzynka elektryczna).

Pomimo tego, że podczas odbioru najczęściej nie spotkamy działającej instalacji, to i tak możemy rzucić okiem na kilka jej elementów, czy są na swoim miejscu, a będą to m.in.:

  • Opis tablicy mieszkaniowej;
  • Lokalizacja punktów elektrycznych – czy jest ona zgodna z projektem;
  • Występowanie maskownic;
  • Uszkodzenia mechaniczne opraw gniazd, włączników oraz skrzynki elektrycznej.

Normy dotyczące schodów

W szczególności w domach sprawdzamy zgodność wykonanych prac z Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Na jego podstawie maksymalna wysokość stopni może wynosić 0,19 m, a minimalna użytkowa szerokość biegu - 0,8 m. Zwrócimy oczywiście uwagę na podstawowe parametry, jak bezpieczeństwo i materiał, z którego wykonane są schody.

Normy dotyczące przynależności

W ramach usługi odbioru mieszkania od dewelopera nasi inżynierowie sprawdzają również przynależności mieszkania (komórki lokatorskie, rowerownie, miejsca postojowe oraz miejsca postojowe w garażu podziemnym). Miejsce postojowe, aby nie naruszać przepisów Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, powinno mieć następujące wymiary: szerokość co najmniej 2,5 m i długość 5 m. W  przypadku samochodów osobowych użytkowanych przez osoby z niepełnosprawnością: szerokość 3,6 m i długość 5 m.

Jeśli miejsce położone jest wzdłuż jezdni, to szerokość 3,6 m, z możliwością ograniczenia do 2,5 m oraz długość 6 m, w przypadku samochodów osobowych. W przypadku samochodów osobowych użytkowanych przez osoby z niepełnosprawnością: szerokość 3,6 m i długość 6 .

Odbiór mieszkania lub domu z profesjonalistą

Nasi inżynierowie są doskonale przeszkoleni ze znajomości norm oraz stale zdobywają cenne doświadczenie, wykonując kolejne odbiory. Wykonaliśmy już setki odbiorów, a gwarancją jakości świadczonych usług jest rzesza zadowolonych klientów. Polecamy także skorzystanie z usług naszych prawników podczas analizy umów deweloperskich. Dlaczego warto pójść z kimś na odbiór mieszkania? Większość osób, kupując pierwsze mieszkanie, marzy tylko o tym, co będzie już po odbiorze kluczy. Nie znając się na budownictwie, trudno stwierdzić, czy mieszkanie ma jakieś wady. Przyszły lokator nie wie, na jakie normy i odchyłki zwracać uwagę podczas odbioru mieszkania, czego może żądać i na co zwrócić uwagę.

O swoje prawa warto zadbać już na początku swoich relacji z deweloperem. Dobrze skonstruowane zapisy w umowie deweloperskiej może nie zawsze pozwolą nam uniknąć przykrych niespodzianek podczas odbioru, ale sprawią, że te niespodzianki nie spowodują niepożądanych konsekwencji. Mogą także wpłynąć na sposób, wysokość oraz czas wyciągnięcia odpowiedzialności od dewelopera za ewentualne wady lokalu.

Każdy <a href='/odbior-mieszkania-od-dewelopera'><a href='/porady/odbior-mieszkania-krok-po-kroku'><a href='/odbior-mieszkania'>odbiór mieszkania</a></a></a> ma ustalony przebieg, a deweloper musi trzymać się odpowiednich terminów.

Podsumowując, artykuł stanowi kompendium wiedzy dotyczące norm budowlanych, zgodnie z którymi wykonujemy odbiory mieszkań i domów na rynku pierwotnym. Firma Pewny Lokal współpracuje z najlepszymi inżynierami na rynku, dzięki czemu Nasz klient jest w stanie uniknąć rozbieżności między umową z deweloperem a stanem faktycznym w lokalu i będzie mógł wymagać od dewelopera naprawy wszystkich niedociągnięć, jakie odnajdziemy.

Zachęcamy do zapoznania się z innymi artykułami dotyczącymi odbiorów mieszkań i domów, a także przeglądów technicznych na rynku wtórnym.

Karol, główny inżynier Pewny Lokal

Potrzebujesz profesjonalnej pomocy w odbiorze technicznym?

Rezerwacja online
Karol, główny inżynier Pewny Lokal
Pewny Lokal to największa w Polsce firma inżynieryjna specjalizująca się w odbiorach mieszkań i domów. Co miesiąc pomagamy setkom nabywców w odbiorze nieruchomości od dewelopera. Mamy najwięcej pozytywnych opinii. Dowiedz się, dlaczego warto nam zaufać tutaj.

Poznaj Pewny Lokal

  1. Jesteśmy jedyną w Polsce firmą kompleksowo pomagającą w bezpiecznym zakupie mieszkania zarówno od dewelopera, jak i na rynku wtórnym.
  2. Pomogliśmy ponad 30 000 klientów w odbiorze mieszkania od dewelopera.
  3. Poza odbiorami pomagamy również w analizie umów od dewelopera oraz przeprowadzamy kompleksowe audyty techniczne i prawne na rynku wtórnym.
  4. Wreszcie pomagamy też w innych kwestiach, m.in. audycie działki, badaniu termowizyjnym lub przy sprawdzeniu ekipy wykończeniowej.
  5. Termin odbioru, analizy prawnej lub innej usługi możesz wygodnie zarezerwować online tutaj.

Stolarka okienna przy odbiorze mieszkania.

Zobacz, na czym powinno polegać sprawdzenie stolarki okiennej podczas odbioru mieszkania.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

Jakie są dopuszczalne odchyłki dewelopera?

Zobacz film o dopuszczalnych odchyłkach dewelopera podczas odbioru mieszkania.


Czy nasz artykuł pomógł Ci w Twoim problemie? Podziel się zdobytą wiedzą ze znajomymi!

Oceń artykuł:

  • grade
  • grade
  • grade
  • grade
  • grade
Kupno mieszkania a lokatorzy
Średnia 5/5 na podstawie 126 opinii.

Potrzebujesz profesjonalnej pomocy w odbiorze technicznym?

Rezerwacja online

Odbierz mieszkanie z Pewny Lokal:

Ogólnopolska skala

Ogólnopolska skala

Działamy na terenie całej Polski.

Dyspozycyjność

Dyspozycyjność

Możemy wykonać odbiór mieszkania w dowolnym terminie.

Sieć fachowców

Sieć fachowców

Audyty wykonują przeszkoleni inżynierowie i inspektorzy.

Jednolity format usług

Jednolity format usług

Ustandaryzowane odbiory mieszkań według sprawdzonego schematu.

Zgromadzona wiedza

Zgromadzona wiedza

Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.

Dowiedz się, jak bezpiecznie odebrać mieszkanie lub dom na rynku pierwotnym

Poradniki

Zachęcamy do pobrania darmowych poradników przygotowanych przez naszych prawników i inżynierów.

Jak kupić nieruchomość od dewelopera?
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Poradnik odbioru technicznego od dewelopera
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Kary umowne w umowach nieruchomościowych
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Rękojmia
nieruchomości
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Cesja i inne formy flipowania nieruchomości
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Poradnik dla nabywców na rynku wtórnym
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Badanie
termowizyjne
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Sprawdzenie prac wykończeniowych
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Umowa deweloperska - na co zwracać uwagę?
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Audyt
działki
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Poradnik
poodbiorowy
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Operat
szacunkowy
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link

Zobacz, jak sprawdzić stan techniczny mieszkania na rynku wtórnym.

Zachęcamy do obejrzenia rozmowy z naszym inżynierem.

Jak sprawdzić nieruchomość?

Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.

Kliknij na ikonę pewny lokal czarny domek
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!

strzałka