Zrozumienie mechanizmów definiowania wady istotnej w umowie deweloperskiej jest niezbędne, aby nabywca mógł skutecznie dochodzić swoich praw i uniknąć sporów z deweloperem.
Zakup mieszkania od dewelopera wiąże się nie tylko z emocjami, ale przede wszystkim z szeregiem ryzyk prawnych i technicznych. Jednym z najbardziej spornych pojęć w relacji nabywca-deweloper jest tzw. "wada istotna". W polskim prawie rękojmi pojęcie to ma fundamentalne znaczenie, ponieważ to właśnie wystąpienie wady istotnej otwiera nabywcy drogę do odstąpienia od umowy deweloperskiej. Jednak brak precyzyjnych definicji w umowie często prowadzi do wieloletnich sporów sądowych, w których strony przerzucają się odpowiedzialnością. Jak zatem podejść do tego tematu profesjonalnie?
W ujęciu ustawowym, wada istotna to taka usterka, która wyłącza albo istotnie ogranicza możliwość korzystania z rzeczy zgodnie z jej przeznaczeniem, lub sprawia, że rzecz nie ma właściwości, o których zapewniał sprzedawca. W kontekście nieruchomości oznacza to, że mieszkanie – mimo oddania kluczy – nie spełnia funkcji, dla których zostało kupione.
Zapraszamy do wysłuchania 45. odcinka podcastu z dr Piotrem Semeniukiem i dr Bartoszem Stelmachem.
Piotr Semeniuk i Bartosz Stelmach w swojej analizie rynku zwracają uwagę, że pojęcie to jest często nadużywane przez deweloperów, a z drugiej strony – źle rozumiane przez nabywców. Nabywcy często szukają "zobiektywizowanego wzorca", czyli sztywnej listy, co jest wadą istotną, a co jedynie usterką estetyczną. Niestety, prawo nie dostarcza gotowej listy "tabelarycznej". Istotność wady jest często podyktowana subiektywnymi potrzebami kupującego, które muszą zostać wykazane przed sądem.
Wada istotna: jak zdefiniować ją w umowie?Współczesna praktyka rynkowa odeszła od definiowania wady istotnej w umowach deweloperskich. Przez lata uznawano takie zapisy za klauzule abuzywne, czyli niedozwolone, ponieważ zamykały one nabywcom drogę do zgłaszania wad niewymienionych w katalogu.
To podejście jest jednak mieczem obosiecznym. Brak jakiejkolwiek definicji w umowie oznacza, że w razie sporu jesteśmy zdani na interpretację sądu i orzecznictwo, co jest czasochłonne i kosztowne. Bartosz Stelmach, jako adwokat, rekomenduje odważniejsze podejście: tworzenie w umowie tzw. definicji otwartych, które zawierają listę przykładowych usterek uznawanych za istotne.
Dobrze skonstruowana umowa powinna wskazywać, co strony – jeszcze przed wystąpieniem ewentualnego sporu – zgadzają się uznawać za sytuację krytyczną. Przykładowo:
Taka lista nie może być "zamknięta". Musi zawierać zastrzeżenie, że nabywca zachowuje prawo do powołania się na wadę istotną także w innych przypadkach, które nie zostały wprost wymienione, ale realnie uniemożliwiają korzystanie z lokalu.
Typologia wad w lokalu deweloperskimProblem wady istotnej łączy się ściśle z konstrukcją spółek celowych (SPV). Deweloperzy budują inwestycje przez spółki powołane do jednego projektu, które po zakończeniu budowy są likwidowane. W takich warunkach dochodzenie roszczeń z rękojmi staje się fikcją prawną, jeśli nie zadbamy o to na etapie umowy deweloperskiej.
Rekomendacją jest wymuszanie na deweloperze zapisu wskazującego konkretny podmiot z grupy kapitałowej (np. spółkę-matkę), który przejmie ciężar roszczeń z rękojmi w razie upadłości lub likwidacji spółki celowej. To jeden z najważniejszych punktów, o którym nabywcy zapominają, a który w razie pojawienia się wad istotnych, decyduje o skuteczności prawnej naszych roszczeń.
Należy pamiętać, że orzecznictwo sądowe mocno ewoluuje. Sądy coraz częściej patrzą na to, czy nabywca został wprowadzony w błąd co do właściwości lokalu. Jeśli kupujemy mieszkanie "pod konkretne potrzeby" (np. dla osoby niepełnosprawnej), to wada, która dla zdrowego nabywcy jest błahostką, dla nas będzie wadą istotną, uniemożliwiającą korzystanie z lokalu. Kluczem jest zabezpieczenie tych "potrzeb subiektywnych" w treści umowy, np. poprzez załączniki, gdzie precyzyjnie opiszemy, jakie właściwości techniczne są dla nas krytyczne.
Gdzie szukać odpowiedzialności za wady?Definiowanie wady istotnej w umowie deweloperskiej to nie próba tworzenia sztucznego sporu, lecz zarządzanie ryzykiem. Zamiast liczyć na dobrą wolę dewelopera w momencie wykrycia usterki, warto:
Weryfikować solidność dewelopera nie tylko przez pryzmat marketingowy, ale przez analizę jego powiązań kapitałowych i odpowiedzialności za rękojmię po zakończeniu inwestycji.
Pamiętajmy, że umowa deweloperska to kontrakt między profesjonalistą a konsumentem. Jako nabywcy mamy prawo oczekiwać transparentności i precyzji. Jeśli deweloper odmawia doprecyzowania, co rozumie przez wadę istotną, powinno to być dla nas sygnałem ostrzegawczym, że w przyszłości nasze roszczenia mogą zostać zbagatelizowane. Tysiąc złotych wydany na analizę umowy przez prawnika może uratować nas przed wielotysięcznymi stratami w przyszłości.
Zapraszamy do odsłuchania 20. odcinka podcastu.
Zapraszamy do odsłuchu odcinka podcastu Pewny Lokal z udziałem Bartosza Łuczaka.
Czy ten artykuł był pomocny?
Działamy na terenie całej Polski.
Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.
Sporządzenie raportu zajmie nam najczęściej 2 dni robocze.
Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Zapraszamy do posłuchania 17. odcinka podcastu nieruchomościowego.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
