Zanim przystąpisz do zakupu mieszkania/domu powinieneś zadać deweloperowi te 15 pytań, aby mieć pewność, że wiesz o wszystkim, o czym powinieneś. Jeżeli przeczytasz poniższy artykuł, dowiesz się m.in. dlaczego warto zapytać dewelopera o prospekt informacyjny, planowany termin oddania inwestycji, czy o to, jakie kary umowne uwzględnił w umowie deweloperskiej.
Kupno mieszkania od dewelopera to przedsięwzięcie wymagające specjalistycznej wiedzy. Nawet na rynku pierwotnym nabywca nie powinien zakładać, że proces przebiegnie bezproblemowo. Dokładna weryfikacja dewelopera jest niezbędna. Do jej przeprowadzenia potrzebne są informacje o tym, na jakie aspekty zwrócić uwagę podczas rozmowy.
. Jeżeli planujemy kupno mieszkania od dewelopera, to nie powinniśmy rezygnować z dłuższej rozmowy z deweloperem, podczas której zadamy mu kilkanaście nurtujących nas pytań. W artykule przedstawiamy 15 pytań, jakie warto zadać deweloperowi.Zapraszamy do odsłuchania 20. odcinka podcastu.
Zakup nieruchomości to kosztowna decyzja. Warto odpowiednio przygotować się do całego procesu. Punktem wyjścia jest ustalenie budżetu oraz preferencji dotyczących lokalizacji, metrażu i rozkładu pomieszczeń.
Należy również zapoznać się z przepisami. Ustawa deweloperska reguluje zasady zakupu na rynku pierwotnym. Określa ona podstawowe obowiązki dewelopera oraz najważniejsze terminy.
Podczas spotkania w biurze sprzedaży masz prawo poprosić o projekt (draft) umowy oraz prospekt informacyjny wraz z rzutem wybranego lokalu. Dokumenty te umożliwiają rzetelną analizę oferty.
Pełna weryfikacja wymaga jednak sprawdzenia dewelopera pod kątem prawnym i technicznym. W skrupulatnym audycie nieruchomości może pomóc zespół Pewny Lokal. Specjalizujemy się zarówno w prawie, jak i w przeglądach technicznych.
Prospekt informacyjny to obowiązkowy załącznik do umowy deweloperskiej. Deweloper musi udostępnić go bezpłatnie na żądanie osoby zainteresowanej. Dokument ten zawiera szczegółowe dane, które ułatwiają zadanie nabywcom.
W prospekcie znajdują się informacje o prawie dewelopera do nieruchomości, pozwoleniu na budowę oraz harmonogramie prac. Określa on także sposób pomiaru powierzchni mieszkania i zasady zmiany ceny lokalu.
Nabywca dowie się z niego o środkach ochrony pieniędzy, takich jak rachunek powierniczy czy gwarancje bankowe. Dokument zawiera również standard wykończenia i warunki odstąpienia od umowy. Treść prospektu musi być zgodna z umową. O każdej zmianie w tym dokumencie deweloper ma obowiązek poinformować nabywcę.
Na co zwrócić uwagę w prospekcie informacyjnym? Trzeba zwrócić uwagę, pytając dewelopera, na część ogólną i część indywidualną prospektu.W części ogólnej prospektu znajdują się:
dane identyfikacyjne dewelopera;
W części indywidualnej prospektu można sprawdzić:
Deweloper musi również okazać kopię pozwolenia na budowę. Jest to niezbędny element każdej inwestycji. W umowie należy zweryfikować numer pozwolenia, nazwę organu wydającego oraz status decyzji (czy jest ostateczna).o nie nie może zostać rozpoczęta. W umowie deweloperskiej musi znaleźć się numer pozwolenia na budowę, nazwa organu, która wydała pozwolenie oraz to, czy pozwolenie jest zaskarżone, czy ostateczne. Jeżeli już otrzymaliśmy możliwość wglądu do pozwolenia na budowę, musimy dokładnie ją przeanalizować, a szczególnie takie elementy jak: data wydania pozwolenia, kto otrzymał pozwolenie, nazwę inwestycji, na jaką je wydano.
Warto dopytać o szczegóły dotyczące jakości i parametrów stosowanych materiałów. Należy sprawdzić ich izolacyjność oraz energooszczędność. Deweloperzy kupują surowce hurtowo, co nie zawsze gwarantuje wysoką jakość.
Materiały i umiejętności ekipy budowlanej decydują o trwałości budynku. Jeśli użyte produkty odbiegają od deklaracji w prospekcie i umowie, nabywca może zgłosić wady podczas odbioru. Może również żądać naprawy na koszt dewelopera lub odszkodowania.
Zapoznanie się z poprzednimi projektami pozwala ocenić rzetelność dewelopera. Warto sprawdzić standard wykonania i liczbę oddanych budynków. Informacje o wcześniejszych realizacjach powinny znajdować się w prospekcie informacyjnym.
Dodatkowo warto sprawdzić firmę w rejestrach Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK). Obecność dewelopera na liście ostrzeżeń powinna skłonić do zachowania szczególnej ostrożności przy podpisywaniu umowy.
Pojęcie "standard deweloperski" nie posiada jednej ustawowej definicji. Każda firma może rozumieć je inaczej. Zazwyczaj obejmuje ono tynki, wylewki, instalacje, okna, parapety i drzwi wejściowe.
Należy precyzyjnie ustalić, w jakim stanie otrzymasz lokal. Czy będzie to stan deweloperski wymagający wykończenia, czy standard „pod klucz”? Dokładne zapisy pozwolą zweryfikować jakość prac podczas odbioru i spisywania protokołu.
Procesy formalno-prawne często trwają kilka miesięcy. Samo zakończenie prac budowlanych nie oznacza możliwości natychmiastowego wprowadzenia się. Deweloper musi najpierw uzyskać pozwolenie na użytkowanie.
Po skończeniu robót następuje odbiór techniczny. Podczas tego spotkania sprawdzamy, czy deweloper wywiązał się z zapisów umowy. Kolejnym etapem jest przeniesienie własności mieszkania potwierdzone aktem notarialnym.
Koszty umowy przeniesienia własności pokrywa deweloper lub nabywca, zależnie od ustaleń. Inaczej jest w przypadku umowy deweloperskiej, gdzie koszty dzielone są po połowie. Od momentu odebrania kluczy nabywca ponosi koszty utrzymania nieruchomości.
Spóźnianie się z podpisaniem umowy przenoszącej własność może być podstawą do odstąpienia od umowy przez kupującego. W takim przypadku deweloper zwraca raty i może zostać zobowiązany do wypłaty odszkodowania.
Ustawa deweloperska nakazuje deweloperowi precyzyjnie opisać lokal. Musi on podać metraż, określić przynależności (np. komórka lokatorska) oraz przedstawić standard techniczny. Jeśli opisy w umowie są niejasne, warto skonsultować się z prawnikiem przed jej podpisaniem.
Cena zależy od lokalizacji, piętra, widoku z okien oraz funkcjonalności budynku. Warto porównać cenniki różnych inwestycji w okolicy. Zbyt wysoka cena nie zawsze gwarantuje lepszą jakość. W umowie należy sprawdzić zapisy dotyczące ewentualnej waloryzacji ceny w trakcie budowy.
Negocjacje z deweloperem są możliwe i często prowadzą do obniżenia kosztów. Wymaga to jednak odpowiedniego przygotowania i użycia merytorycznych argumentów. Pomyślność negocjacji zależy od polityki sprzedażowej firmy oraz sytuacji na rynku.
Wiedza o konsekwencjach opóźnień jest dla nabywców istotna. Kary umowne stanowią zabezpieczenie dla obu stron. Wysokość odsetek na rzecz dewelopera nie może być wyższa niż tych na rzecz kupującego.
Najczęściej kary dotyczą przekroczenia terminu przeniesienia własności lokalu. Warto jednak zadbać o wpisanie kar za opóźnienia w samym odbiorze mieszkania oraz za zwłokę w usuwaniu wad i usterek.
Wady należy zgłosić do protokołu zdawczo-odbiorczego. Ich wystąpienie nie zawsze uprawnia do nieprzyjęcia mieszkania. Odmowa podpisania protokołu jest zasadna tylko przy wadach istotnych, takich jak inny metraż czy błędy w rozkładzie pomieszczeń.
Infrastruktura taka jak sklepy, szkoły czy komunikacja miejska wpływa na komfort życia i wartość nieruchomości. Należy sprawdzić Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP).
Pozwoli to uniknąć zakupu mieszkania w sąsiedztwie planowanych uciążliwych obiektów. MPZP jest dostępny w urzędzie gminy, a deweloper powinien umożliwić wgląd w jego założenia. Należy wypytać, jakie usługi deweloper planuje bezpośrednio na osiedlu.
Umowa rezerwacyjna zobowiązuje strony do zawarcia w przyszłości umowy deweloperskiej. Dokument ten zazwyczaj wiąże się z wpłatą określonej kwoty. Jeśli nabywca stara się o kredyt hipoteczny, umowa rezerwacyjna jest wymagana przez bank do zbadania zdolności kredytowej.
Dokument ten jest umową cywilno-prawną. Powinien zawierać:
Umowa deweloperska musi określać sytuacje, w których nabywca może zrezygnować z zakupu. Zazwyczaj wiąże się to z określonymi konsekwencjami finansowymi, które zabezpieczają dewelopera. Przed podpisaniem należy sprawdzić, jakiego odszkodowania może żądać firma w takim przypadku.
Przynależności to dodatkowe powierzchnie, takie jak piwnica, komórka lokatorska czy miejsce postojowe. Ich rzuty i metraż powinny zostać dołączone do umowy. W przypadku części wspólnych warto sprawdzić, czy deweloper przewiduje umowę quoad usum, która reguluje zasady korzystania z tych miejsc przez konkretnych lokatorów.
Przejrzenie księgi wieczystej (KW) to podstawowy krok przed zakupem. Pozwala sprawdzić, czy deweloper nie obciążył gruntu hipoteką pod kredyt na budowę.
Wpisy w KW chronią nabywcę przed sprzedażą tego samego lokalu innej osobie. W razie rozbieżności między wpisami a stanem faktycznym nabywcę chroni rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Ze względu na stopień skomplikowania tych przepisów warto skorzystać z pomocy specjalistów Pewny Lokal.
Tabela: Podsumowanie pytań w prostym układzie dobra/zła odpowiedź.
| Pytanie | Dobra odpowiedź | Zła odpowiedź |
| Czy deweloper udostępni prospekt informacyjny? | Tak, deweloper przekazuje prospekt informacyjny przed podpisaniem umowy. Prospekt przekazywany jest bezpłatnie. | Deweloper nie udostępnia prospektu informacyjnego, wymaga opłaty za udostępnienie prospektu lub prospekt nie zawiera niezbędnych informacji, albo zawiera informacje wzajemnie wykluczające się z tymi, które zawarte są w umowie. |
| Jakie materiały będą wykorzystywane podczas budowy mieszkania? | Deweloper jasno określa, jakie materiały zostaną użyte do budowy i wykończenia budynku oraz pomieszczeń. Wszelkie informacje są zawarte w prospekcie informacyjnym. Deweloper może zaproponować wybór niektórych materiałów wykończeniowych. | Deweloper nie informuje o jakości i rodzaju materiałów użytych przez ekipę budowlaną; wykorzystane materiały różnią się od zadeklarowanych w umowie. |
| Jak wyglądają zrealizowane inwestycje dewelopera? | Deweloper chętnie udostępnia zdjęcia, portfolio zrealizowanych inwestycji i foldery reklamowe, a także opinie wcześniejszych odbiorów. | Brak zdjęć zrealizowanych inwestycji; deweloper figuruje w spisie Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów; brak dostępnych opinii na temat dewelopera. |
| Jaki jest planowany standard wykończenia mieszkania? | Deweloper określa, jakiej jakości materiały zostały użyte podczas wykańczania mieszkania i jaki jest stan wykończenia. | Brak szczegółowych wytycznych co do planowanego standardu wykończenia oraz rodzaju użytych materiałów wykończeniowych. |
| Jaki jest planowany termin oddania inwestycji? | Wszystkie etapy budowy i oddania inwestycji znajdują się w dostępnym u dewelopera harmonogramie. | Brak harmonogramu prac, niejasne terminy oddawania poszczególnych etapów inwestycji, deweloper nie potrafi udzielić jednoznacznej odpowiedzi o planowany termin oddania mieszkania do użytku. |
| Jak dokładnie będzie wyglądało mieszkanie? | W umowie jest określony szczegółowy plan mieszkania z wymiarami poszczególnych pomieszczeń, a także informacje o tym, czy i w jakim zakresie możliwe są zmiany w lokalu po podpisaniu umowy deweloperskiej. | W umowie nie widnieją szczegółowe dane na temat wielkości mieszkania, rozkładu pomieszczeń czy standardu wykonania. |
| Jaka będzie cena za m kw. mieszkania? | Deweloper podaje cenę za m2 mieszkania do wiadomości publicznej lub przy bezpośrednim kontakcie. W umowie deweloperskiej znajduje się szczegółowy zapis, czy i o ile może wzrosnąć cena mieszkania. | Deweloper odmawia podania ceny mieszkania; ceny za m2 są zawyżone lub w umowie są niejasne zapisy na temat wzrostu ceny za m2. |
| Czy istnieje możliwość negocjacji ceny mieszkania? | Tak, cenę mieszkania można, a nawet powinno się poddać negocjacji z deweloperem. | Deweloper wycofuje się z negocjacji lub sztucznie zawyża ceny mieszkań. |
| Jakie kary umowne pojawią się w umowie deweloperskiej? | W umowie zaznaczone są kary umowne dla dewelopera za opóźnienie przeniesienia własności nieruchomości, opóźnienia w podpisaniu aktu notarialnego, wszelkie opóźnienia w odbiorze mieszkania, kary za występowania usterek w mieszkaniu. Wpisana wysokość kar musi być proporcjonalna do szkody. | W umowie nie są uwzględnione kary lub ich wysokość jest nieproporcjonalna do ewentualnych szkód. |
| Jak będzie wyglądać okolica, w której znajdzie się mieszkanie? | Deweloper szczegółowo informuje w prospekcie informacyjnym o planie zagospodarowania przestrzennego dla sąsiadujących działek i planowanych inwestycjach lub udostępnia MPZP. | Deweloper nie wykazuje zainteresowania zagospodarowaniem sąsiadujących działek; nie udostępnia planów lub ukrywa informacje, które negatywnie wpływają na komfort użytkowania mieszkania np. o planowanym wysypisku śmieci. |
| Jakie są zasady rezerwacji mieszkania? | Umowa rezerwacyjna jest spisana w formie aktu notarialnego. | mowa jest zawierana ustnie; nie zawiera wystarczającej ilości szczegółów dotyczących mieszkania; po spisaniu umowy deweloper nie wycofuje mieszkania z oferty sprzedażowej. |
| Jak wygląda umowa rezerwacyjna? | Umowa cywilno-prawna zawiera szczegółowe dane stron, datę zawarcia i czas zakończenia, informacje dotyczące mieszkania. | Dane w umowie nie są wystarczająco szczegółowe. |
| Jakie są warunki odstąpienia od umowy deweloperskiej? | Zarówno nabywca, jak i deweloper, mają prawo odstąpić od umowy deweloperskiej, a szczegółowe warunki i kary za odstąpienia są zapisane w umowie. | W umowie deweloperskiej brak zapisów dotyczących warunków zerwania umowy, kary dla dewelopera za odstąpienie od umowy nie są ustalone lub są zbyt niskie. |
| Czy do mieszkania będą należały jakieś przynależności? | W umowie deweloperskiej znajduje się spis i rzuty wszystkich dodatkowych pomieszczeń wraz z metrażem, deweloper zobowiązuje się do podpisania tzw. umowy quoad usum dla nieruchomości wspólnych z innymi lokatorami. | Dodatkowe przynależności nie są wyszczególnione w umowie. |
| Czy deweloper udostępni numer księgi wieczystej? | Numer księgi wieczystej powinien być wpisany zarówno w prospekcie informacyjnym (jednak może dotyczyć nieruchomości wspólnej), jak i w umowie deweloperskiej, wtedy powinien to być numer wyodrębnionego lokal. | Deweloper nie chce udostępnić numeru księgi wieczystej. |
Bezpośredni kontakt pozwala zweryfikować profesjonalizm firmy. Odmowa udzielenia odpowiedzi może sugerować próbę ukrycia wad inwestycji. Warto spisać listę pytań na kartce, aby o niczym nie zapomnieć.
Podczas rozmowy należy zachować spokój i nie ulegać presji czasu. Chłodna kalkulacja jest niezbędna przy tak poważnym zobowiązaniu finansowym. Pamiętaj, że umowa deweloperska powinna być przeanalizowana przez prawnika przed jej podpisaniem.
Zapraszamy do odsłuchu odcinka podcastu Pewny Lokal z udziałem Bartosza Łuczaka.
Zapraszamy do posłuchania 17. odcinka podcastu nieruchomościowego.
Działamy na terenie całej Polski.
Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.
Sporządzenie raportu zajmie nam najczęściej 2 dni robocze.
Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Zobacz nasz nowy odcinek podcastu o deweloperach. Zapraszamy.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
