Rzut lokalu a rzeczywisty układ ścian na odbiorze mieszkania

Rzut lokalu a rzeczywisty układ ścian na odbiorze mieszkania

W 50. odcinku podcastu Pewny Lokal dr Piotr Semeniuk rozmawiał z Karolem Fudalą o problemach pojawiających się podczas odbiorów technicznych mieszkań od deweloperów. Jednym z głównych tematów były niezgodności pomiędzy rzutem lokalu dołączonym do umowy a rzeczywistym układem ścian i instalacji wykonanych na budowie. Rozmówcy wyjaśnili, że takie rozbieżności mogą znacząco wpłynąć na funkcjonalność mieszkania, a ich właściwe udokumentowanie ma duże znaczenie przy dochodzeniu roszczeń wobec dewelopera.

Rzut lokalu to podstawa podczas odbioru

Karol Fudala podkreślił, że podczas odbioru technicznego punktem odniesienia nie jest wyłącznie stan mieszkania, lecz przede wszystkim dokumentacja stanowiąca załącznik do umowy deweloperskiej. To właśnie rzut lokalu oraz standard wykończenia określają, jak powinno wyglądać mieszkanie po zakończeniu budowy.

Elementy do porównania z rzutem lokalu

Jak zaznaczono w rozmowie, dopiero porównanie dokumentów z rzeczywistym stanem lokalu pozwala ocenić, czy deweloper zrealizował inwestycję zgodnie z przyjętymi założeniami. W praktyce nie wszystkie problemy wynikają z usterek wykonawczych – część dotyczy odstępstw od projektu lub niezgodności z zapisami umowy.

Eksperci wskazali, że podczas odbioru szczególnej weryfikacji wymagają między innymi:

• rzut architektoniczny mieszkania wraz z układem ścian i wymiarami pomieszczeń,
• standard wykończenia określający technologie oraz materiały zastosowane przez dewelopera,
• dokumentacja instalacji elektrycznych, wodnych i kanalizacyjnych,
• rzut komórki lokatorskiej wraz z jej rzeczywistym układem,
• dokumenty określające wymiary oraz usytuowanie miejsca postojowego.

Rzut lokalu a rzeczywistość na odbiorze

Gdy rzeczywisty układ mieszkania różni się od projektu

Znaczną część rozmowy poświęcono sytuacjom, w których gotowy lokal odbiega od dokumentacji przedstawionej kupującemu przed podpisaniem umowy.

Dr Piotr Semeniuk przywołał przykład mieszkania, w którym w kuchni pojawił się nieprzewidziany wcześniej fragment ściany konstrukcyjnej. Taka zmiana całkowicie uniemożliwiła wykonanie wcześniej zaprojektowanej zabudowy meblowej. Jak podkreślili rozmówcy, podobnych przypadków podczas odbiorów technicznych nie brakuje.

W podcaście omówiono najczęściej spotykane rozbieżności pomiędzy projektem a wykonaniem, do których należą:

• przesunięte lub inaczej wykonane ścianki działowe,
• dodatkowe elementy konstrukcyjne ograniczające funkcjonalność pomieszczeń,
• inne niż projektowane rozmieszczenie punktów elektrycznych,
• zmienione lokalizacje instalacji wodnych i kanalizacyjnych,
• wykonanie instalacji niezgodnie ze standardem wykończenia, na przykład wyprowadzenie rur kanalizacyjnych z posadzki zamiast ukrycia ich w ścianie.

Jak zaznaczył Karol Fudala, nawet pozornie niewielkie odstępstwa mogą całkowicie zmienić sposób korzystania z mieszkania i znacząco zwiększyć koszty późniejszego wykończenia.

Dokumentacja ma znaczenie przy dochodzeniu roszczeń

Rozmówcy zwrócili uwagę, że część niezgodności projektowych jest praktycznie niemożliwa do usunięcia. Dotyczy to przede wszystkim elementów konstrukcyjnych budynku lub zmian wymagających ingerencji w jego konstrukcję.

W takich sytuacjach najczęściej pojawiają się rozmowy dotyczące rekompensaty finansowej albo obniżenia ceny lokalu. Jeżeli strony nie dochodzą do porozumienia, sprawa może zostać skierowana na drogę sądową.

Karol Fudala podkreślił, że podstawą takich działań jest odpowiednio przygotowany protokół odbioru. Każda niezgodność powinna zostać dokładnie opisana i zestawiona z dokumentacją projektową. Jak wyjaśniono podczas podcastu, właśnie dlatego inżynierowie Pewnego Lokalu podczas odbiorów technicznych mieszkań i domów oraz analiz umów deweloperskich szczegółowo porównują wykonanie lokalu z rzutami i pozostałymi załącznikami do umowy.

W rozmowie podkreślono również, że wpisanie wszystkich zauważonych rozbieżności do protokołu odbioru utrudnia późniejsze przenoszenie odpowiedzialności za ich powstanie na nabywcę.

Rozmowa pokazuje, że zgodność mieszkania z dokumentacją projektową jest jednym z najważniejszych elementów odbioru technicznego. Nawet niewielkie zmiany w układzie ścian czy rozmieszczeniu instalacji mogą mieć realny wpływ na późniejsze użytkowanie lokalu i możliwość dochodzenia roszczeń wobec dewelopera. Pełną dyskusję na ten temat można obejrzeć w 50. odcinku podcastu Pewnego Lokalu:https://youtu.be/5Tv7DSv5u38

Potrzebujesz pomocy przy odbiorze nieruchomości od dewelopera?

Zamów fachową pomoc w odbiorze z Pewny Lokal!

• Nie da się sprawdzić odbieranego mieszkania lub domu bez profesjonalnego, atestowanego (i drogiego!) sprzętu pomiarowego oraz znajomości norm.
• Naprawa usterek w standardowym mieszkaniu kosztuje średnio 30 000 zł — jeśli usterki zostaną zgłoszone podczas odbioru, to naprawi je deweloper.
• Inżynierowie Pewny Lokal znajdą wszystkie usterki w Twoim mieszkaniu. Gwarantujemy.

Gwarancja wyłapania usterek.
Doświadczeni inżynierowie.
Duża dyspozycyjność.

Rezerwuj online

Potrzebujesz profesjonalnej pomocy w odbiorze technicznym?

Rezerwuj online

Karol, główny inżynier Pewny Lokal

Autor
Artur Opoka

Redaktor z wieloletnim doświadczeniem. Specjalista i analityk rynku nieruchomości ze szczególnym uwzględnieniem spraw związanych z zakupem nieruchomości. Wcześniej pośrednik w handlu nieruchomościami oraz agent ubezpieczeniowy o specjalizacji nieruchomości.