Zamów pomoc prawną

Umowa deweloperska umowa przedwstępna

Doradzamy, jak uchronić się przed "umowami przedwstępnymi" nieuczciwych deweloperów.
Potrzebujesz pomocy prawnej przy podpisaniu umowy z deweloperem lub przy sprawdzeniu wiarygodności i bezpieczeństwa inwestycji?
Poproś o kontakt

Dowiedz się, na co uważać podpisując umowę deweloperską

Zobacz wywiad Rzeczpospolitej z ekspertem Pewny Lokal, adwokatem dr Piotrem Semeniukiem

Spis treści

  1. Czy zdarzyło się Wam otrzymać od dewelopera umowę przedwstępną?
  2. Do kiedy podpisuje się umowę deweloperską?
  3. Umowy przedwstępne nieuczciwych deweloperów
     

1.Czy zdarzyło się Wam otrzymać od dewelopera umowę przedwstępną?

W naszej firmie specjalizującej się w analizach prawnych oraz inżynieryjnych na rynku nieruchomości stosunkowo często mamy okazję pomagać klientom, którzy spodziewali się otrzymać od dewelopera do podpisania umowę deweloperską, a ten wręcza im projekt umowy, ale nie "deweloperskiej", tylko "przedwstępnej". Czy deweloper może z nami podpisać umowę przedwstępną zamiast deweloperskiej i na co warto uważać podpisując ten drugi rodzaj umowy. O tym piszemy w niniejszym artykule.

2. Do kiedy podpisuje się umowę deweloperską?

Na początku wypada zaznaczyć, ze umowa deweloperska jest zdecydowanie najbezpieczniejszym rodzajem umowy dotyczącej nabycia nieruchomości. Podpisując umowę deweloperską możemy być pewni, że deweloper stosuje rachunki powiernicze, przedmiot nabycia (mieszkanie i przynależności) jest precyzyjnie opisany, a do umowy dołączony jest tzw. prospekt informacyjny oraz „standard wykończenia” mieszkania lub domu.

Zgodnie z ustawą deweloperską, umowę deweloperską podpisuje się, jeżeli nabycie mieszkania (lub precyzyjniej, praw do mieszkania) następuje przed uzyskaniem przez dewelopera pozwolenia na użytkowanie. Później nie można już podpisywać umowy deweloperskiej, a sytuacja nabywcy przypomina sytuację kupującego mieszkanie na rynku wtórnym. To nawet logiczne: skoro budynek jest już wybudowany i "pomierzony" przez geodetę, nie ma specjalnych powodów, żeby interesy nabywcy mieszkania były chronione specjalną specjalną umową (tj. umową deweloperską). Nabywca powinien przecież „widzieć”, co kupuje, tak jak na rynku wtórnym. Po uzyskaniu przez dewelopera pozwolenia na użytkowanie można więc z deweloperem podpisać albo umowę przedwstępną (notarialną lub nie) albo od razu notarialną umowę sprzedaży.

Umowa deweloperska umowa przedswtępna.Umowa deweloperska powinna zostać podpisana zawsze jeśli deweloper nie ma pozwolenia na użytkowanie.

3. Umowy przedwstępne nieuczciwych deweloperów

Co jednak w sytuacji, gdy „deweloper” chcący nam sprzedać mieszkanie jest jeszcze w trakcie budowy, tj. przez uzyskaniem przez niego od organów nadzoru budowlanego pozwolenia na użytkowanie? Czy w takiej sytuacji możemy podpisać „umowę przedwstępną”?

Odpowiadając na powyższe pytanie należy rozróżnić dwie sytuacje.

W pierwszej sytuacji umowa przedwstępna jest po prostu nienotarialną umową poprzedzającą umowę deweloperską. Deweloperzy często podpisują z nabywcami mieszkań rozmaite nienotarialne umowy mające krótkotrwale „związać” nabywcę przed podpisaniem notarialnej umowy deweloperskiej (np. w celu otrzymania przez nabywcę kredytu). Powyższe nienotarialne umowy podpisywane przez deweloperów mogą być nazywane dowolnie: „umowami przedwstępnymi” lub „umowami rezerwacyjnymi”. Ważne, że powyższe typy umów poprzedzają jedynie umowę deweloperską, która ostatecznie jest podpisywana i zabezpiecza interesy nabywcy.

W drugiej sytuacji podpisywanie przez „dewelopera” umowy przedwstępnej jest sposobem na obejście przez niego wymogów ustawy deweloperskiej. Mniejsi deweloperzy często nie chcą stosować się do wymogów ustawy deweloperskiej i podpisywać umów deweloperskich (wiąże się to dla nich z kosztami sporządzenia prospektu informacyjnego i otwarciem w banku specjalnego rachunku powierniczego). Tacy deweloperzy podpisują nienotarialne umowy, pobierają na ich podstawie od nabywców mieszkań (często sowite) zaliczki, po czym czekają na moment uzyskania przed siebie pozwolenia użytkowanie i dopiero potem podpisują umowę u notariusza (drugą,notarialną umowę przedwstępną lub od razu umowę sprzedaży). Powyższe postępowanie "deweloperów" w teorii jest nawet przestępstwem, jednak z naszej praktyki widzimy, że w powyższy sposób funkcjonuje wcale niemała część polskiego rynku deweloperskiego. Kupno mieszkania od takiego nie do końca uczciwego dewelopera może być nadal bezpieczne, należy jednak zadbać o to, żeby w umowie przedwstępnej znalazło się większość postanowień, które normalnie zawarte są w umowie deweloperskiej. W tym celu zachęcamy do kontaktu:)

Od niedawna Pewny Lokal oferuje także usługę sprawdzenia standardu technicznego, w którym deweloper zobowiązuje się oddać na rzecz nabywcy mieszkanie lub dom. Mieszkanie „w stanie deweloperskim” może bowiem oznaczać kompletnie odmienny stan wykończenia, a różnice w stopniu wykończenia mogą przekładać się na dodatkowe koszty, nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych. Przykładowo „standard deweloperski” może oznaczać zarówno obecność parapetów wewnętrznych, tynków na sufitach, jak i brak tych elementów. Zachęcamy do kontaktu w sprawie inżynieryjnego audytu standardu wykończenia planowanego przez dewelopera dla danego mieszkania/domu/budynku. Analizujemy także standardy „pod klucz”. Zobacz więcej tutaj.

Zobacz, dlaczego warto zlecić analizę umowy deweloperskiej profesjonalistom.

Zachęcamy do obejrzenia naszego filmu promocyjnego.

Sprawdź wiarygodne opinie o deweloperach i inwestycjach!
- opinie naszych inżynierów o inwestycjach oraz deweloperach
- opinie na podstawie odbiorów technicznych
- zobacz jakie rodzaje usterek występują najczęsciej
SPRAWDŹ

Dowiedz się, jak podpisać umowę deweloperską.

Obejrzyj rozmowę naszych ekspertów.

Ściągnij nasz poradnik:
Jak bezpiecznie kupić nieruchomość od dewelopera i podpisać z nim umowę?

Ściągnij nasz poradnik:
Jak odebrać mieszkanie lub dom od dewelopera?

Ściągnij nasz poradnik:
Jak bezpiecznie kupić mieszkanie lub dom na rynku wtórnym?


Czy nasz artykuł pomógł Ci w Twoim problemie? Podziel się zdobytą wiedzą ze znajomymi!

Oceń artykuł:

Średnia 5/5 na podstawie 157 opinii.

Czym jest ustawa deweloperska?

Zachęcamy do obejrzenia wywiadu na temat umowy deweloperskiej.

Baza wiedzy

Jak sprawdzić mieszkanie?

Czego dowiesz się dzięki raportowi Pewny Lokal?

Kliknij na ikonę pewny lokal czarny domek
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!

strzałka