Mieszkanie wyszło inne niż w prospekcie – przeczytaj, kiedy zmiana projektu przez dewelopera narusza Twoje prawa i co możesz zrobić, zanim rozliczycie się ostatecznie.
Kupujący wybiera mieszkanie na podstawie wizualizacji, rzutów i opisu z prospektu informacyjnego. Inwestycja może się jednak zmieniać w trakcie budowy, a finalny lokal odbiega od tego, co przedstawiano przy podpisywaniu umowy. Czy deweloper miał prawo wprowadzić takie zmiany i co może zrobić nabywca, który czuje się wprowadzony w błąd?
Deweloper jako inwestor ma prawo wprowadzać zmiany w projekcie budowlanym, ale jego swoboda nie jest nieograniczona. Część modyfikacji wymaga zgody organu administracji, część mieści się w granicach tak zwanych odstępstw nieistotnych, a niektóre naruszają umowę zawartą z kupującym.
Zapraszamy do wysłuchania 46. odcinka podcastu z Piotrem Semeniukiem i Andrzejem Koronowiczem.
Zmiana w projekcie budowlanym przez deweloperaZmiany dotyczące konstrukcji, powierzchni zabudowy, liczby kondygnacji czy układu funkcjonalnego budynku zwykle wymagają zmiany pozwolenia na budowę. Drobne korekty, które nie wpływają na te parametry, deweloper może wprowadzić w ramach odstępstw nieistotnych, odnotowując je w dokumentacji.
Problem zaczyna się tam, gdzie zmiana dotyczy konkretnego lokalu objętego umową deweloperską. Jeśli kupujący zobowiązał się nabyć mieszkanie o określonym metrażu, układzie pomieszczeń i standardzie, deweloper nie może jednostronnie tych ustaleń zmienić.
Umowa deweloperska i załączony do niej prospekt informacyjny określają, co dokładnie nabywa kupujący. Każde istotne odstępstwo od tych dokumentów stanowi naruszenie zobowiązania. Najczęstsze spory dotyczą:
Każdy z tych przypadków należy oceniać osobno. Różnica metrażu rzędu kilku centymetrów to co innego niż samowolne przesunięcie ściany skracające pokój o metr.
To, czy umowa faktycznie została naruszona, zależy od skali zmiany i jej wpływu na wartość oraz funkcjonalność lokalu. Poniższe zestawienie pokazuje, jak różne typy odstępstw przekładają się na sytuację kupującego.
| Rodzaj zmiany | Charakter | Typowy skutek dla nabywcy |
| Różnica metrażu w granicach umowy | Najczęściej dopuszczalna | Korekta ceny |
| Zmiana układu lokalu | Może naruszać umowę | Roszczenia, w skrajnych razach odstąpienie |
| Obniżenie standardu wykończenia | Naruszenie ustaleń | Żądanie zgodności lub obniżenia ceny |
| Zmiana w częściach wspólnych | Zależna od zakresu | Od korekty po poważne roszczenia |
Drobne odstępstwa najczęściej rozlicza się finansowo. Jeśli lokal okazał się mniejszy, niż przewidywała umowa, kupującemu zwykle przysługuje obniżenie ceny proporcjonalne do brakującego metrażu. W drugą stronę działa to podobnie – gdy mieszkanie wyszło większe, deweloper może domagać się dopłaty, o ile umowa dopuszczała takie rozliczenie. Granice tych korekt powinny być określone już na etapie umowy, dlatego warto wiedzieć, co podpisuje się przy jej zawarciu.
Poważniejsze naruszenia otwierają drogę do dalej idących roszczeń: zmieniony układ mieszkania, znacząco gorszy standard wykończenia czy ograniczenie dostępu do części wspólnych. W takich razach samo obniżenie ceny może nie wystarczyć, bo lokal przestaje odpowiadać celowi, dla którego był kupowany.
Podział odpowiedzialności za zmiany w projekcieZanim jednak kupujący podejmie decyzję, musi wiedzieć, czego dokładnie dotyczy zmiana i jakie ma umocowanie w dokumentach. Reakcja na drobną korektę metrażu różni się od reakcji na samowolną przebudowę układu lokalu, a pomylenie jednego z drugim bywa kosztowne. Zbyt pochopne odstąpienie od umowy przy zmianie, która okaże się nieistotna, naraża kupującego na odpowiedzialność wobec dewelopera. Z kolei bierność wobec poważnego naruszenia oznacza, że część roszczeń przepada wraz z końcowym rozliczeniem inwestycji.
Tu przydaje się analiza umowy deweloperskiej wraz z prospektem i załącznikami. W Pewnym Lokalu prawnicy porównują zapisy umowy ze stanem faktycznym i wskazują, które odstępstwa mieszczą się w granicach prawa, a które dają podstawę do roszczeń wobec dewelopera. Sprawdzają też, czy deweloper zachował procedurę informowania o zmianach i czy nabywca w ogóle wyraził na nie zgodę, choćby w sposób dorozumiany. Nie wystarczy bowiem ustalić, że zmianę zaakceptował urząd – trzeba sprawdzić, czy mieści się ona w tym, na co umówiły się strony. Im wcześniej kupujący zorientuje się w rozbieżnościach, tym większe pole manewru.
Obejrzyj film, który pokaże Ci, na jakie elementy warto zwrócić uwagę przy odbiorze mieszkania.
Ekspert wyjaśnia wszystkie Twoje wątpliwości.
Czy ten artykuł był pomocny?
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać odbiór mieszkania w dowolnym terminie.
Audyty wykonują przeszkoleni inżynierowie i inspektorzy.
Ustandaryzowane odbiory mieszkań według sprawdzonego schematu.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Dowiedz się, jak zaoszczędzić czas i nerwy na odbiorze technicznym.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
