Ile kosztuje notariusz w 2025 roku? - wyniki badania cen notariuszy

Zakup mieszkania to nie tylko wybór odpowiedniej lokalizacji i podpisanie umowy z deweloperem lub sprzedającym. To również konieczność poniesienia licznych kosztów dodatkowych — z których jednym z najbardziej znaczących jest opłata notarialna. I choć wielu kupujących nie ma tej świadomości, wysokość taksy notarialnej nie jest z góry ustalona – można (a wręcz warto) ją negocjować. Prawo przewiduje wyłącznie maksymalne stawki, ale niektórzy notariusze niechętnie dzielą się tą informacją z klientami. Z naszego doświadczenia wynika, że część kancelarii przedstawia maksymalną taksę jako „ustawowo obowiązującą”, co wprowadza klientów w błąd.

Postanowiliśmy przeprowadzić niezależne badanie i sprawdzić, ile rzeczywiście kosztują usługi notarialne w największych miastach Polski. Skorzystaliśmy z metody „secret client”, pytając kancelarie notarialne o całkowity koszt obsługi zakupu lokalu mieszkalnego.

Założenia badania

Analizą objęliśmy zakup mieszkania o powierzchni 50 m² w cenie 8 500 zł/m² (czyli 425 000 zł). Scenariusz zakłada, że kupująca posiada pozytywną decyzję kredytową, a część ceny finansowana jest kredytem. Taki układ wpływa na rozliczenia z kancelarią oraz na konieczność zawarcia umowy sprzedaży z dodatkowym wpisem hipoteki na rzecz banku.

Zbadaliśmy cztery główne składniki kosztów notarialnych:

• taksę notarialną za umowę sprzedaży (brutto, z VAT),
• taksę notarialną za ustanowienie hipoteki (brutto),
• opłatę sądową za wpis prawa własności i hipoteki do księgi wieczystej,
• koszt wypisów aktu notarialnego – przyjęliśmy 3 wypisy po 10 stron każdy.

Jeśli kancelaria notarialna informowała, że wypisy są wliczone w taksę lub podała jedną, łączną kwotę – nie doliczano dodatkowych kosztów. W pozostałych przypadkach założono standardowy koszt wypisów.

W dalszej części artykułu przedstawiamy średnie koszty notarialne w poszczególnych miastach, różnice między kancelariami oraz konkretne nazwiska notariuszy oferujących najniższe stawki. Wszystko w oparciu o rzetelnie zebrane dane z 2025 roku.

Najważniejsze wnioski z badania cen notariuszy

Badanie wykazało duże zróżnicowanie w kosztach notarialnych pomiędzy miastami. Najmniej zapłacimy we Wrocławiu, Katowicach i Krakowie – średnie łączne koszty oscylują tam w okolicach 2000–2100 zł. Z kolei najdrożej jest w Białymstoku, Rzeszowie i Gliwicach, gdzie koszty przekraczają 2500 zł. Najniższe średnie stawki taksy notarialnej za umowę sprzedaży występują we Wrocławiu, Katowicach i Krakowie, a najwyższe – w Gliwicach, Rzeszowie i Białymstoku. Różnice pojawiają się również przy opłacie za ustanowienie hipoteki – w Białymstoku wynosi ona średnio 246 zł, natomiast w Toruniu i Poznaniu przekracza 430 zł. Warto pamiętać, że wypisy aktu notarialnego (szacowane na 221,40 zł) nie zawsze są wliczone w taksę.

Ranking miast – łączny koszt notariuszy (średnie)

Poniżej przedstawiamy zestawienie 20 miast według łącznego kosztu usług notarialnych (średnia dla danego miasta), obejmującego wszystkie analizowane składniki.

Z analizy łącznych kosztów notarialnych w największych miastach Polski wynika, że różnice między najtańszym a najdroższym miastem przekraczają ponad 590 zł. Najmniej za cały zestaw czynności – sprzedaż, ustanowienie hipoteki, wpisy sądowe i wypisy – zapłacimy we Wrocławiu (1994,90 zł), natomiast najwięcej w Białymstoku (2589,40 zł).

Warto zwrócić uwagę, że:

• Wrocław, Katowice i Kraków oferują najkorzystniejsze średnie warunki cenowe dla kupujących – we wszystkich trzech przypadkach łączny koszt nie przekracza 2150 zł.
• Białystok, Rzeszów i Gliwice znalazły się na końcu zestawienia – mimo relatywnie niskiej taksy za ustanowienie hipoteki w Białymstoku (246 zł), to bardzo wysoka taksa za sprzedaż (1722 zł) winduje całkowity koszt na sam szczyt rankingu.
• W takich miastach jak Lublin, Gdańsk, Gdynia czy Warszawa, całkowite koszty mieszczą się w przedziale ok. 2250–2350 zł, co można uznać za średni poziom na tle pozostałych lokalizacji.
• Poznań i Toruń to miasta, gdzie zauważalnie wysoka jest taksa za ustanowienie hipoteki – odpowiednio 430,50 zł i 442,80 zł, co przekłada się na łączny koszt ponad 2340 zł.
• Zabrze nie zostało ujęte w rankingu łącznych kosztów ze względu na brak danych o taksie za ustanowienie hipoteki – jednak nawet bez tej pozycji, sam koszt sprzedaży (1428,64 zł) i wypisów daje łącznie ponad 2050 zł.

Podsumowując, Wrocław i Katowice to miasta, gdzie kupujący mogą liczyć na najniższe koszty notarialne, natomiast Białystok, mimo niskiej opłaty za hipotekę, wypada zdecydowanie najdrożej ze względu na wysoką podstawową taksę notarialną. Warto pamiętać, że przedstawione ceny są uśrednione, a w wielu przypadkach możliwe jest negocjowanie niższych stawek z konkretną kancelarią.

Średnie opłaty notarialne w miastach 2025 – porównanie kosztów

Na poniższych wykresach przedstawiono średnie wysokości dwóch głównych składników kosztów notarialnych ponoszonych przy zakupie mieszkania:

• Taksy notarialnej za umowę sprzedaży,
• Taksy notarialnej za ustanowienie hipoteki na rzecz banku.

Miasta zostały uporządkowane od najtańszego do najdroższego pod względem każdej z opłat.

Wysokości taksy notarialnej za umowę sprzedaży (ŚR.)

Najtańsze i najdroższe miasta pod względem taksy notarialnej za umowę sprzedaży:

• Najniższe średnie stawki odnotowano we Wrocławiu (1086,50 zł), Katowicach (1104,05 zł) i Krakowie (1144,79 zł). Te miasta oferują relatywnie korzystne warunki dla kupujących mieszkanie.
• Najwyższe średnie stawki dotyczą Białegostoku (1722 zł), Rzeszowa (1572,42 zł) oraz Gliwic (1540,23 zł). 

Wysokości taksy notarialnej za ustanowienie hipoteki za rzecz banku (ŚR.)

Najtańsze i najdroższe miasta pod względem taksy za ustanowienie hipoteki:

• Najniższe opłaty za ustanowienie hipoteki oferują notariusze w Białymstoku (246 zł), Lublinie (276,75 zł) i Gdańsku (295,20 zł).
• Z kolei najwyższe średnie stawki występują w Toruniu (442,80 zł), Poznaniu (430,50 zł) i Warszawie (389 zł).
• Różnice te również są znaczące — np. w Toruniu za tę samą czynność zapłacimy niemal 200 zł więcej niż w Białymstoku.

Wnioski ogólne:

• Miasta z najkorzystniejszymi warunkami ogólnymi to Wrocław, Katowice i Kraków – nie tylko mają niskie średnie taksy za umowę sprzedaży, ale również mieszczą się w dolnej części stawki za ustanowienie hipoteki.
• Białystok zajmuje ciekawą pozycję – jest najtańszy pod względem opłaty za hipotekę, ale najdroższy jeśli chodzi o umowę sprzedaży. To potwierdza, że przy kalkulacji całkowitych kosztów warto analizować wszystkie składniki, a nie tylko jeden.
• Z kolei Toruń, Poznań i Warszawa wyróżniają się najwyższymi stawkami za ustanowienie hipoteki – co może podnieść całkowity koszt zakupu nieruchomości, szczególnie przy kredycie hipotecznym.

Najtańsi notariusze w poszczególnych miastach

Poniżej zestawienie notariuszy, którzy zaproponowali najkorzystniejsze warunki (bez uwzględnienia kosztu wypisów, jeśli nie były z góry określone):

Analiza wykazała duże zróżnicowanie cen usług notarialnych między miastami. Różnica między najtańszym a najdroższym notariuszem z zestawienia wynosi aż 984 zł (bez uwzględnienia kosztu wypisów).

Najtańszą ofertę w całym rankingu przedstawił notariusz Bartłomiej Wolak z Wrocławia – łączny koszt obsługi to 1384 zł + wypisy.

Najtańsze kancelarie z wypisami w cenie to m.in.:

• Karolina Gajek (Kielce) – 1476 zł
• Klaudia Grochol (Katowice) – 1531,60 zł
• Sławomir Ślusarczyk (Kraków) – 1650 zł

W kilku miastach najkorzystniejsze oferty miały identyczny poziom – np. ex aequo notariusze z Torunia, Warszawy i Gliwic oferowali usługi w tej samej cenie (1876 zł), choć nie zawsze zawierały koszt wypisów.

Warto podkreślić, że w części kancelarii koszt wypisów został jasno określony i był już wliczony w ofertę, co daje klientowi większą przewidywalność całkowitych wydatków. Z kolei tam, gdzie wypisy nie zostały wyszczególnione, należy liczyć się z dodatkowym kosztem – często kilkuset złotych.

Nasze badanie jasno pokazuje, że koszt usług notarialnych przy zakupie mieszkania może znacząco różnić się w zależności od miasta i wybranej kancelarii. Różnica między najtańszym a najdroższym scenariuszem wynosi nawet kilkaset złotych, a w skrajnych przypadkach – ponad 1000 zł, jeśli doliczymy koszt wypisów. Tym bardziej warto pamiętać, że stawki notariuszy nie są sztywno ustalone – prawo pozwala na ich negocjowanie. Niestety, wielu klientów nie jest o tym informowanych lub błędnie zakłada, że „taksa maksymalna” jest jedyną możliwą do zastosowania.

Dlatego przed podpisaniem aktu notarialnego warto porównać oferty kilku kancelarii, zadać pytania o każdy element kosztów i upewnić się, czy wypisy są wliczone w cenę. Świadomy wybór może przełożyć się na realną oszczędność, a nawet… spokojniejszy sen po podpisaniu umowy.

Zapraszamy do zapoznania się ze szczegółowymi informacjami dotyczącymi cen notariuszy w badanych 20 miastach: Warszawa, Kraków, Gdańsk, Wrocław, Poznań, Łódź, Szczecin, Bydgoszcz, Lublin, Białystok, Katowice, Gdynia, Częstochowa, Radom, Toruń, Sosnowiec, Kielce, Rzeszów, Gliwice, Zabrze.

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy kupnie nieruchomości?

Zamów fachową pomoc z Pewny Lokal!

• Średnio wykrywamy w nieruchomości 16 usterek.
• Nasza kancelaria przeanalizowała tysiące umów nabycia nieruchomości.
• Jesteśmy największą inżynieryjno-prawną firmą od audytu nieruchomości. Działamy w całej Polsce.

Gwarancja wyłapania usterek.
Doświadczeni inżynierowie i prawnicy.
Duża dyspozycyjność, usługi nawet w 24 h.

Rezerwuj online

Autor
Piotr Semeniuk

Założyciel Pewnego Lokalu. Specjalista prawa nieruchomości. Doktor nauk prawnych (doktorat z prawa ochrony konsumentów). Z zamiłowania inwestor i analityk rynku mieszkaniowego. Wielokrotny gość telewizji (TVP, TVN, Polsat), gdzie wypowiadał się na tematy rynku nieruchomości i ochrony praw nabywców.